Источник:
В Санкт-Петербурге снизилось количество запусков новых жилых комплексов. Застройщики всё активнее осваивают территории за КАД, в Ленинградской области. По итогам первого квартала 2026 года объем нового предложения составил 660 тыс. кв. м, причем более половины пришлось на новые проекты.
Генеральный директор «Петербургской Недвижимости» Олег Пашин отметил, что в 2025 году девелоперы в основном выводили новые очереди в уже строящихся или построенных жилых комплексах. «До конца года мы ожидаем сохранение стабильных темпов вывода новых проектов — на уровне примерно 2,5 млн кв. м в год. Этот объем не создаст переизбытка предложения, но обеспечит необходимый выбор для покупателя», — заявил он.
Цены на жилье также зависят от объема предложения. На конец марта средняя цена квадратного метра в масс-маркете города составила 290 тысяч рублей, в пригородах — 173 тысячи рублей (плюс 3% за квартал). По прогнозам Олега Пашина, в 2026 году рост цен будет сегментированным: в масс-маркете — 7–8%, в элитном сегменте — 10–15% из-за дефицита ликвидных предложений в топовых локациях.
Начальник отдела продаж АО «СЗ „БФА-Девелопмент“» Светлана Денисова отмечает, что на первичном рынке Петербурга объем предложения кратно снизился. «Минимальное количество в продаже было в конце 2024 года — менее 2 млн кв. м жилья, в то время как максимальный объем достигал 10 млн кв. м. Сейчас предложение немного увеличилось, но застройщики придерживаются консервативной стратегии», — пояснила она.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов считает, что темпы вывода квадратных метров отражают текущую конъюнктуру. Товарные запасы компании могут выводить сдержанно или, наоборот, активно, чтобы наполнить эскроу-счета и снизить ставку по кредиту. «Более наглядны данные по запускам нового строительства. Они основаны на объективных вводных: от наличия земельных участков до характера реализации. Оценка перспективы требует горизонт прогнозирования в 2–3 года», — отметил он.
По данным эксперта, I квартал 2026 года для Петербурга слабее I квартала 2025-го на 21%: запущено 428 тыс. кв. м против 539 тыс. годом ранее. Комфорт-класс потерял почти 31%, тогда как бизнес-класс и элитный сегмент выросли со 157 тыс. до 165 тыс. кв. м. «Это говорит о том, что в Петербурге стало меньше возможностей строить относительно недорогую недвижимость. Совокупные затраты вынуждают девелоперов уходить в более дорогие сегменты», — пояснил Сергей Софронов.
Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин считает, что темпы вывода жилья в начале 2026 года отражают не ускорение рынка, а его перестройку. «Десять домов в Петербурге на 3,5 тысячи квартир и 18 домов в Ленобласти на 7,7 тысячи — это ровно столько, сколько застройщики готовы взять на себя при текущей стоимости проектного финансирования и уровне спроса. Застройщики действуют осторожнее, чем два-три года назад», — подчеркнул он.
По его словам, в Петербурге территорий для массового строительства не осталось, каждый новый проект — редкий продукт, и цены не снизятся. В Ленобласти ситуация обратная: объемы вывода выше, конкуренция сильнее, часть девелоперов вынуждены держать цены или предлагать гибкие условия. «Рынок выравнивается через предложение, а не через административное регулирование», — добавил Максим Жабин.
Вице-президент коммерческого блока GloraX Егор Федоров назвал основным сдерживающим фактором высокую ключевую ставку, которая увеличила стоимость проектного финансирования. Параллельно растет себестоимость строительства. «Меняется структура предложения: увеличивается доля объектов более высокого класса. На рынок чаще выходят компактные проекты в „бизнесе“ и „премиуме“, которые способны обеспечить устойчивую экономику», — отметил он.
Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев и директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых согласны: в городе преобладают проекты выше среднего, а основная часть масс-маркета смещается в область. «Разница между городом и областью обусловлена количеством участков под застройку. В I квартале 2026 года цены в Петербурге выросли на 5–12% в зависимости от локации и класса жилья», — сообщил Михаил Рогатых.
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова напомнила, что первый квартал никогда не был ключевым показателем за год. Тем не менее, вывод новых проектов в Петербурге рухнул на 83,8% — до 113,9 тыс. кв. м, тогда как в Ленобласти снижение составило лишь 13,3%, а объем превысил 1,2 млн кв. м.
Основной объем массового жилья смещается в Ленобласть, где есть возможности для масштабных проектов. Алексей Бушуев отметил, что девелоперы ориентируются на локации с подтвержденным спросом, транспортной доступностью и потенциалом комплексного развития. При этом Мурино и Кудрово близки к насыщению, а активность растет в Новосаратовке, Новосергиевке и Новоселье.
Светлана Денисова объяснила разницу в ценах: средняя цена метра в городских новостройках в 2025-м превысила 300 тыс. рублей, в области — 180 тыс. рублей. «Этот разрыв продиктован разницей в стоимости инвестусловий и подключений, а также дефицитом свободных участков. Но спрос на городские объекты сохраняется: покупатель готов платить за городскую прописку и развитую среду», — добавила она.
Максим Жабин подчеркнул структурный характер различий: в городе физически нет территорий для массового строительства, любой новый проект — редевелопмент или точечная застройка на дорогом пятне. В области больше территорий, ниже стоимость земли, проще получить документацию. Крупные девелоперы из топ-10 работают в обоих регионах, перераспределяя портфель.
Олег Пашин отметил, что в области реализуется большая часть масштабных проектов: на застройку свыше 300 тыс. кв. м приходится около 25–35% в агломерации. В 2025 году из 70 тысяч проданных квартир 24,4 тысячи сделок пришлось на комплексы в Ленобласти. Лидером по продажах четвертый год подряд стал Всеволожский район (27% сделок агломерации).
Сергей Софронов видит плюсы наращивания предложения в Ленобласти: территории есть, стоимость участков в разы ниже, при сохранении маржинальности. «Ленобласть автоматически оказывается альтернативой комфорт-классу в городе. Спрос в области меньше, но может быть поддержан», — считает он.
Девелоперы выбирают стратегии в зависимости от ситуации. «Главстрой Санкт-Петербург» придерживается поэтапной модели, развивая малоэтажный квартал «Кронфорт. Центральный» и экорайон «Юнтолово». В 2026 году запланирован запуск нового квартала и жилого комплекса у метро «Парнас».
Группа Аквилон продолжает работу в обоих регионах. В Петербурге завершается строительство второй очереди «Аквилон Ливз» и идет строительство «ОРО от Аквилон», в Шушарах стартовали «Аквилон Солар» и «Аквилон Солар Парк». В Ленобласти реализуются проекты в Янино, Кудрово и Мурино на 6,6 тыс. квартир.
ГК «ПСК» фокусируется на недвижимости выше среднего, в бизнес-классе и премиуме. «Даже в комфорт-классе мы тяготеем к предложению выше среднего. В наших проектах много элементов от более дорогой недвижимости. Это наша стратегия — создание привлекательной недвижимости», — пояснил Сергей Софронов.
GloraX делает акцент на региональной экспансии, диверсифицируя географию. В портфеле есть площадки в Ленинградской области на стадии проработки. «БФА-Девелопмент» вывел клубный дом бизнес-класса «Дуалист» в центре Петербурга на 96 квартир. Светлана Денисова отметила, что в этом секторе спрос слабо зависит от ипотеки.
Максим Жабин охарактеризовал стратегию своей компании как «аккуратный вывод с понятной экономикой». «Решение о запуске принимается не от наличия участка, а от реального спроса и управляемой себестоимости. При текущей стоимости проектного финансирования каждый новый проект — ставка на несколько лет вперед. Мы будем аккуратно подходить к выводу новых очередей», — заявил он.
Мария Орлова сообщила, что «А101» продолжает реализовывать проекты «Всеволожск» и «Лаголово», сейчас в финальной фазе подготовки второй очереди во Всеволожске (70 тыс. кв. м жилья, школа и детский сад).
Основные факторы торможения — высокая ключевая ставка, дорогое проектное финансирование, рост себестоимости и дефицит участков. Олег Пашин отметил, что рынок переходит к аккуратному управлению предложением, а взаимодействие с банками задает дисциплину. Сергей Софронов подчеркнул: «Наибольший эффект принесет снижение ключевой ставки до значений ниже 8–9% годовых».
Максим Жабин назвал три главных тормоза: стоимость денег, ограниченный платежеспособный спрос (рыночная ипотека при двузначных ставках недоступна, спрос держится на семейной ипотеке) и кадровый дефицит. «Активизация застройщиков начнется при сочетании понятной траектории снижения ключевой ставки, сохранения льготной ипотеки и стабильного спроса», — прогнозирует он.
Светлана Денисова считает, что основным драйвером может стать снижение ключевой ставки и ставки по ипотеке до 12–13%. Егор Федоров ожидает, что до конца года существенных изменений не будет, при благоприятном сценарии ключевая ставка может снизиться до около 12%, но это все равно ограничит спрос.
Алексей Бушуев добавил к факторам торможения дефицит подготовленных участков под комплексное освоение и усложнение согласовательных процедур. Мария Орлова отметила подорожание материалов (бетон, сталь, плитка, дерево) и дефицит кадров. По ее мнению, активизации может способствовать кардинальное снижение рыночных ставок.
Отвечая на вопрос о дефиците, Егор Федоров заявил, что пока речь идет о локальном дефиците качественных и ликвидных проектов. Сергей Софронов уточнил: «Строго говоря, дефицит — это когда вам говорят: квартир новых нет, запишем в лист ожидания. Такого нет. Но спрос зажат, а отложенный спрос растет. Поэтому рыночного дефицита нет, но фактический — как показатель обеспеченности — есть».
Михаил Рогатых отметил, что устойчивые компании не ориентируются на сиюминутную ситуацию, а отложенный спрос сохраняется. Алексей Бушуев считает, что в среднесрочной перспективе риск дефицита в массовом сегменте Петербурга сохраняется, так как новые проекты чаще относятся к высоким сегментам, а массовое жилье смещается в область.
Олег Пашин уверен, что по агломерации предпосылок для дефицита нет, объем предложения достаточный. Однако внутри города предложение сократилось, а значительная часть строительства сместилась за КАД. Усиливается конкуренция за ликвидные объекты с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.
Максим Жабин резюмировал: «В рамках агломерации предпосылок к дефициту жилья нет. Рынок перераспределяется, а не сжимается. В Петербурге объемы нового строительства ограничены, но это дефицит площадок, а не жилья. В Ленобласти, наоборот, высокая затоваренность. Реальный риск — дефицит качественного продукта в нужных локациях. Покупатель стал требовательнее, и застройщик, предлагающий просто метраж без среды, будет проигрывать. Рынок сжимается по количеству жизнеспособных проектов — это нормальный процесс».
