Недвижимость в 2026: расчет вместо надежд

Рынок недвижимости переживает трансформацию: на смену вере в постоянный рост «квадратного метра» приходит холодный расчёт, диверсификация активов и борьба за ликвидность. Участники рынка сходятся во мнении, что в 2026 году недвижимость остаётся рабочим инструментом, но только для тех, кто тщательно просчитывает риски и доходность, а не надеется на сверхприбыль.

Снижение ключевой ставки и доходности по вкладам пока не привело к прямому и быстрому перетоку средств в «квадратные метры». По словам генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, логика «ставки падают — деньги идут в недвижимость» является слишком упрощённой.

«Очень многие полагают, что плавное снижение ставки ЦБ линейно «тащит» за собой перетекание денег в недвижимость, однако это в определённом смысле иллюзия, — считает он. — Значительная часть вкладов размещена на длительные сроки, а кроме того, важен психологический порог: ощутимый всплеск может произойти только в момент, когда ставки по ипотеке и вкладам окажутся в диапазоне 10–12%».

Операционный директор ГК «А101» Дмитрий Горелов отмечает двойное влияние снижения ставки: с одной стороны, оно делает депозиты менее привлекательными, с другой — повышает доступность ипотеки. Однако сам переток средств остаётся «органическим» и постепенным.

Коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group) Ольга Кобякова подтверждает, что резкого перетока нет, но интерес к недвижимости постепенно укрепляется — можно говорить об эффекте отложенного спроса. Массовый выход инвесторов на рынок возможен при дальнейшем снижении ключевой ставки до уровня около 13%.

По данным Банка России, на 1 января 2026 года объем средств населения в банках превысил 60 трлн рублей, увеличившись на 16,2%. Заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов отметил, что в поисках альтернативы инвесторы обращают внимание на сервисные апартаменты, которые оказываются на «первой линии» интереса благодаря компактным форматам и профессиональному управлению.

Эксперты выделяют несколько направлений, которые сейчас вызывают наибольший интерес у инвесторов:

• Ликвидное жильё: небольшие форматы (студии, однокомнатные квартиры) в сильных локациях. Генеральный директор ГК «МЕТРЫ» Шагане Багдасарян отмечает, что спрос концентрируется на объектах, которые легко продать и объяснить с инвестиционной точки зрения.
• Сервисные апартаменты: по словам Кирилла Сиволобова (основатель Bau City Development), они дают гарантированный доход и пассивный характер управления. Антон Агапов добавляет, что их доходность выше — в среднем 8–10% годовых против 2–3% у классического жилья.
• Проекты на ранней стадии строительства: инвестиции на этапе котлована при грамотном выборе могут дать прирост стоимости до 40–50%, считает Кирилл Сиволобов.
• Редевелопмент и объекты в центральных районах: там создаётся новая ценность за счёт трансформации актива.
• Коммерческая недвижимость: директор по продажам ГК «ТРЕСТ» Сергей Степанов отмечает интерес к офисным площадям, особенно в формате продажи «в нарезку». Заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО» Максим Жабин выделяет light industrial и курортную недвижимость, способную давать двузначную доходность.
• Новостройки в активно развивающихся локациях: например, в Новоселье, где стоимость квадратного метра около 190 тыс. рублей, что ниже, чем в городе.

Ожидания от недвижимости стали более сдержанными, а требования к качеству активов — выше. Руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп» Евгений Колесников отмечает, что даже в период стагнации годовой рост стоимости объектов находился в пределах 16%.

Однако общий уровень доходности стал умереннее. Директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова говорит, что рост стоимости на этапе строительства сегодня составляет в среднем около 30%, тогда как раньше мог превышать 50%. Арендная доходность по классическому жилью, по оценке Максима Жабина, чаще всего укладывается в 5–7% годовых.

Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев оценивает текущую арендную доходность примерно в 5–8% годовых, что уступает депозитам, но в совокупности с ростом стоимости актива может конкурировать с ними на длинной дистанции.

Ликвидность, по мнению Сергея Степанова, выше у квартир в домах с преобладанием двух- и трёхкомнатных квартир, которые формируют стабильную социальную среду. Продажа объекта теперь может занимать от 3 до 6 месяцев и более, отмечает Максим Жабин.

Эксперты выделяют несколько ключевых рисков, требующих от инвестора большей вовлечённости и расчёта:

• Проектные и строительные риски: перенос сроков ввода, снижение качества проекта, рост себестоимости строительства. Михаил Рогатых (директор по развитию продаж Группы Аквилон) видит риски в недостроях и нарушении сроков.
• Рыночные и поведенческие риски: ошибочные ожидания инвестора, переоценка доходности от аренды, высокая конкуренция на рынке аренды, особенно в домах с преобладанием однотипных малогабаритных лотов. «Если вы купите квартиру в ЖК за КАДом, где 90% предложения — это студии и однокомнатные квартиры, то столкнетесь с проблемами», — предупреждает коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
• Регуляторные и налоговые риски: возможные изменения в законодательстве, рост себестоимости проектов.
• Неправильный выбор локации и управляющей компании: особенно актуально для коммерческой недвижимости и апартаментов.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов успокаивает, что с точки зрения рисков недостроя и обманутых дольщиков бояться нечего: банки во всех случаях завершат стройку.

Ключевым становится не выбор «правильного момента», а системный подход к активу. Эксперты рекомендуют:

• Тщательный выбор застройщика и проекта: оценивать финансовую устойчивость, темпы строительства, прозрачность. «При стабильной финансовой модели застройщик не будет демпинговать или предлагать длинные беспроцентные рассрочки», — отмечает Кирилл Сиволобов.
• Диверсификация: не концентрироваться в одном объекте или формате. «Единственная стабильная модель сегодня — это гибкость и диверсификация», — резюмирует Шагане Багдасарян.
• Портфельный подход и расчёт денежного потока: Максим Жабин советует считать не объект, а денежный поток с учётом всех расходов и стоимости заёмных средств.
• Использование ипотеки как инструмента: при снижении ключевой ставки интерес к ней будет расти, считает Ольга Кобякова.
• Ориентация на готовые инвестиционные продукты с понятной экономикой и стратегией выхода, а также на программы гарантированного дохода в сегменте апартаментов.
• Анализ квартирографии: лучше выбирать жилые комплексы со сбалансированным соотношением квартир разной площади, чтобы избежать излишней конкуренции.

Таким образом, рынок формирует новый стандарт инвестирования: от единичных сделок — к системному управлению портфелем, от пассивного владения — к активной работе, от интуитивных решений — к расчёту и стратегии.