В СМИ появились сообщения об ужесточении банковского контроля за арендой залогового жилья. Ярким примером стала история москвича Константина, пересказанная телеграм-каналами. Когда арендодатель захотел поднять плату, квартиросъёмщица отказалась и пожаловалась в банк. В результате льготная ставка по ипотеке подскочила с 6% до 22%, ежемесячный платёж вырос на 120 тысяч рублей, а к сумме долга добавились миллионы начисленных процентов.
Банковские сотрудники могут приезжать с проверкой, чтобы выяснить, кто фактически проживает в квартире, купленной в ипотеку.
В документах, которые заёмщик подписывает при оформлении ипотеки, действительно часто встречается условие о запрете сдачи квартиры в аренду без одобрения кредитора. При этом сами банки заявляют, что обычно не отказывают в таком разрешении. Кредитные организации не ведут целенаправленного поиска нарушителей и узнают о них, как правило, случайно.
Сдача в аренду считается незаявленным обременением для залоговой недвижимости.
Что говорит законодательство
В кредитных договорах иногда содержится прямой запрет на передачу ипотечной квартиры внаём.
Ипотека — это кредит, предоставляемый под залог приобретаемой недвижимости. Банк заинтересован в сохранности объекта, поскольку в случае невыплаты долга он перейдёт кредитору. Поэтому основное внимание уделяется обязательному страхованию жилья. Аренда же представляет собой обременение права собственности. Согласно Закону об ипотеке (ФЗ-102) и статье 346 ГК РФ, сдавать заложенное жильё разрешается, если договором или федеральным законом не установлено иное.
«Если в вашем индивидуальном договоре с банком нет пункта, обязывающего согласовывать сдачу в аренду, — вы ничего не нарушаете, — говорит адвокат Вадим Курганов. — Но. Есть одно „но“, на котором спотыкаются 90% заемщиков… запрет может быть прописан в общих условиях кредитования или правилах банка, даже если в основном договоре о нём не упоминается».
В каких документах искать запрет
Ограничение на аренду может содержаться в различных бумагах:
- Кредитный договор (индивидуальные условия).
- Общие условия кредитования, опубликованные на сайте банка.
- Договор залога (ипотеки).
- Заявление-анкета, где заёмщик подтверждает ознакомление с правилами.
- График платежей (редко, но возможно).
Эксперт советует внимательно изучить все подписанные документы или запросить в банке заверенную копию кредитного досье. Если запрета нет ни в одном из них, можно сдавать квартиру спокойно.
Пример из условий Сбербанка
В общих условиях кредитования Сбербанка указано, что кредитор вправе проводить выездные проверки для контроля за использованием жилья. Банк может потребовать досрочного погашения кредита, если обнаружит незаявленное обременение, к которому относится и аренда. Кроме того, заёмщик обязуется «не сдавать объект недвижимости в наем… без предварительного письменного согласия кредитора».
Позиция банков
По словам представителей кредитных организаций, необходимость согласования аренды — это стандартное условие, а не нововведение. «Мы никому не отказываем, если к нам обращаются», — отметили в одном из крупных банков.
«Согласно общим условиям кредитования, заемщик должен обратиться в банк за письменным согласием на сдачу квартиры в аренду. Как правило, банки не возражают», — сообщил директор клиентского сервиса и взыскания Банка ДОМ.РФ Кирилл Малиновский. В Газпромбанке подчеркнули, что санкций в виде повышения процентной ставки за нарушение этого правила не предусмотрено.
Частота применения санкций
«Пока это единичные случаи, но тенденция нарастает. У банков просто нет ресурса ездить и выявлять, кто сдает [квартиру], а кто нет», — констатирует Вадим Курганов. Проверка обычно запускается в нескольких ситуациях:
- Жалоба от арендатора.
- Страховой случай (пожар, потоп), когда оценщик видит в квартире посторонних.
- Просрочка платежей по кредиту.
Возможность оспорить санкции в суде
Шансы на успех зависят от формулировок в договоре. Суд не может просто снизить ставку, если она кажется высокой. Однако есть исключения: если повышение процентов является замаскированной неустойкой, носит ростовщический характер или банк действовал недобросовестно. Например, доначисление процентов за прошлые периоды может быть признано незаконным, если в договоре нет условия об «обратной силе».
Если банк требует досрочного погашения, а платежи вносятся исправно и стоимость залога не снизилась, суд может расценить это как злоупотребление правом. Но при чётко прописанных в договоре санкциях шансы на отмену минимальны.
Краткие выводы
- Если в договоре нет запрета — аренда разрешена. Но нужно проверить все сопутствующие документы.
- Если требуется согласование — получите письменное одобрение банка. В большинстве случаев его дают.
- При прямом запрете сдача квартиры рискованна: в случае обнаружения последуют санкции.
- Санкции могут включать штраф, требование досрочного погашения или повышение процентной ставки.
- Оспорить наказание в суде сложно, если оно чётко предусмотрено подписанным договором.
