Источник:
После очередного снижения ключевой ставки до 15% годовых 20 марта, девелоперы Санкт-Петербурга и Ленинградской области констатируют, что это не оказало заметного влияния на их деятельность. По сравнению с уровнем годовой давности в 21% снижение на 6 процентных пунктов пока не стало переломным моментом для рынка жилья.
«Ключевая ставка снижена до 15% — на нашу работу это пока почти не повлияло — ни в плюс, ни в минус», — заявила коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева. По её словам, люди не стали переводить средства с депозитов в недвижимость.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, также считает коррекцию незначительной: «В моменте снижение на половину процентного пункта не способно ни радикально повысить доступность ипотеки для покупателей, ни снизить стоимость проектного финансирования для девелопера».
Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев отметил, что текущий уровень ставки остаётся серьёзным ограничением, прежде всего сказываясь на спросе. Высокая стоимость проектного финансирования напрямую увеличивает себестоимость строительства, заставляя девелоперов крайне взвешенно подходить к запуску новых проектов.
Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев привёл конкретные цифры: «Стоимость проектного финансирования за последние годы выросла значительно — с 5–6 тысяч рублей на 1 кв. м после реформы 214-ФЗ до примерно 30 тысяч сегодня». Эта статья затрат, по его словам, является самой динамично растущей и слабо управляемой со стороны застройщика.
Ключевым фактором, определяющим условия финансирования, является наполнение эскроу-счетов. При стабильных продажах девелопер получает относительно приемлемые условия, тогда как при замедлении темпов реализации стоимость заёмных средств может достигать порядка 20% годовых.
На рынке Санкт-Петербурга значительного роста доли нераспроданного жилья не наблюдается из-за сокращения предложения в массовом сегменте. Однако в Ленинградской области, где предложение остаётся высоким, существуют риски затоваривания отдельных проектов.
Для поддержания спроса застройщики активно используют собственные инструменты:
- рассрочки от застройщика, часто на срок до 1,5–2 лет, а в некоторых случаях — до 3,5 лет;
- программы субсидирования ставок по ипотеке;
- услуги трейд-ин, когда цикл обмена старой квартиры на новую сократился до 1,5–2,5 месяцев.
«Величина первого взноса — еще один важный параметр для покупателей», — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ». Клиенты могут разделить первый взнос на две части, внеся вторую через три месяца, что снижает порог входа.
Несмотря на уже состоявшееся снижение, девелоперы сходятся во мнении, что для реального оживления рынка необходима дальнейшая нормализация стоимости кредитов. Алексей Бушуев отметил: «По нашей оценке, ориентиром для оживления рынка можно считать уровень ключевой ставки около 12%». При такой ставке рыночная ипотека может подешеветь до 14–15% годовых, что активизирует отложенный спрос.
Денис Заседателев согласился, что при снижении до 12% стоит ожидать притока покупателей, в том числе инвестиционных, так как недвижимость на длинной перспективе показывает доходность около 12% годовых. Анжелика Альшаева считает порогом оживления ставку в 10%, что сделает ипотеку доступнее.
Эксперты подчеркивают, что основа устойчивого рынка — восстановление покупательской способности. Как только рыночная ипотека снова станет доступным инструментом, это приведёт к росту продаж и снизит финансовое давление на девелоперов.
