Колтушская резервация: новые ограничения для 17,5 тысяч жителей

Приказ Министерства культуры РФ, вступающий в силу 7 июля, вводит строгие требования для 17,5 тысяч жителей города Колтуши и прилегающих поселений. Для частных домов регламентируются высота, цвет и материалы отделки стен, а в некоторых местах ограничивается парковка и проезд автотранспорта.

Исторически на Колтушской возвышенности располагается Институт физиологии, основанный в 1925 году академиком Иваном Павловым, создателем учения о высшей нервной деятельности и рефлексах. Научный городок в селе Павлово был включён в список Всемирного наследия ЮНЕСКО ещё в 1990 году: памятником признаны около полусотни строений, включая дом-музей Павлова, памятник учёному с собакой, жилые дома, собачники, щенятники и баню-прачечную.

В феврале 2024 года Министерство культуры РФ объявило объектом культурного наследия (ОКН) федерального значения всю территорию города Колтуши, села Павлово, а также деревень Колбино, Токкари, Янино-2, Суоранда и Хирвости — общей площадью около 775 гектаров. Этому предшествовала государственная историко-культурная экспертиза, проводившаяся с 2019 по 2023 годы. Эксперт из Казани, архитектор Ольга Авксентьева, отметила, что «формирование многоэтажной плотной жилой застройки ведётся при отсутствии соответствующей социальной инфраструктуры» и нехватке рабочих мест. По её словам, в заседаниях научно-методического совета участвовали «представители общественности от Колтушей, обеспокоенной намерениями застройки ценных природных ландшафтов». «С точки зрения общественников, предлагаемый проектом [признание ОКН] баланс сохранения ценного природного ландшафта и уже освоенных территорий, является оптимальным», — резюмировала Авксентьева.

После публикации проекта в Министерство культуры поступило более десятка восторженных отзывов и просьб ускорить решение. Среди поддержавших — руководство Института физиологии им. И.П. Павлова РАН, муниципальные депутаты, общественные группы, а также Колтушский лыжный клуб, отметивший, что среди его воспитанников есть члены сборной России по лыжным гонкам.

Министр культуры Ольга Любимова подписала требования (ограничения) к использованию участков, домов и ведению деятельности ещё в декабре 2025 года, но регистрация в Минюсте затянулась — документ возвращался на доработку. Лишь 23 июня приказ прошёл регистрацию и вступит в силу 7 июля.

Документ делит всю территорию на две большие зоны — ДМ-1 и ДМ-2 — и 23 подзоны. В зоне ДМ-1, куда попали и сельхозугодья фермеров, действуют самые строгие меры: запрет на строительство, организацию парковок (кроме специально оборудованных), передвижение автотранспорта вне улично-дорожной сети, установку наружной рекламы и любую «хозяйственную деятельность, оказывающую негативное воздействие на природный ландшафт и создающую угрозу экологической и пожарной безопасности».

Для зоны ДМ-2 установлены более мягкие, но во многом абстрактные ограничения. Запрещается «фрагментарная отделка и покраска фасадов», «хаотичное размещение на фасадах зданий кондиционеров, антенн и иного инженерного оборудования, информационно-рекламных вывесок». При отделке предписывается использование натуральных материалов (камень, лицевой кирпич, штукатурка под покраску, дерево, металл) или их имитаций, а в покраске — неярких цветов. Для каждой подзоны вводятся высотные ограничения — от 12 до 20 метров, при этом дымоходы, вентиляция и антенны на крыше в расчёт высоты не входят.

В Комитете градостроительной политики Ленинградской области пояснили, что эксплуатация, реконструкция и новое строительство возможны только согласно требованиям Министерства культуры и будут учитываться при разработке генплана, правил землепользования и застройки, а также при благоустройстве.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Экстра юс» Дмитрий Егоров отметил: «Так как объект получил статус „Достопримечательное место“ (а не ансамбль или памятник), режимы использования там специфические. В границах территории запрещается любое новое строительство, кроме восстановления исторической среды (регенерация). То есть возвести новый торговый центр или многоквартирный дом на пустыре, скорее всего, не разрешат. Владельцы участков не смогут просто так увеличить площадь дома (надстроить этаж, пристроить большой новый объём), если это изменит облик территории. Запрещена любая деятельность, которая может изменить гидрологию, рельеф или нарушить панорамы (прокладка новых дорог, высоковольтных линий). Даже прокладка водопровода на своём участке или строительство погреба может потребовать археологического надзора».

Юрист консалтинговой группы «Versus» Александр Дятко добавляет: «Статус „достопримечательного места“ устанавливается в отношении крупных территорий с целью сохранения объёмно-пространственных, планировочных, архитектурно-стилистических характеристик, ценных элементов застройки и благоустройства. Любое строительство или реконструкция в этой зоне должны проходить историко-культурную экспертизу. В ряде случаев вводятся даже нулевые параметры застройки, что блокирует любое развитие территорий. Вместе с тем, если дом или иной объект недвижимости до признания ОКН был возведён законно, собственник вправе продолжать его эксплуатацию».

Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (коттеджный посёлок «Колтуши парк») Игорь Карцев считает, что владельцы существующих домов должны будут согласовывать с органом охраны памятников любые изменения строений — реконструкцию, капремонт, перепланировку. «На наш взгляд, введение зон ОКН усложняет девелоперскую деятельность вблизи границ установленных зон и является примером того, что даже заранее предусмотрев все возможные градостроительные риски, девелопер может столкнуться с неожиданными вновь выявленными обременениями или полным запретом нового строительства», — полагает Карцев.

В декабре 2025 года Конституционный суд России рассмотрел вопрос об ограничении прав владельцев участков и строений в зонах охраны ОКН. Суд подтвердил обязанность государственного органа (в случае с Колтушами — Министерства культуры) возместить собственнику убытки из-за невозможности использовать землю по первоначальному назначению или выкупить участок и объекты недвижимости. «Иное понимание не способствовало бы соблюдению баланса частных и публичных интересов и поддержанию правовой определенности», — отмечается в постановлении.

Не все жители Колтушей рады признанию территории культурным достоянием. Земельные участки Андрея Клементьева и Таисии Сахаровой (почти 11,2 гектара в селе Хирвости), а также двух гектаров Анны Малапур попали в зону «с ценным природным ландшафтом и особо охраняемыми природными территориями», хотя по ЕГРН они относятся к землям сельхозназначения, выделенным для фермерского хозяйства.

Их обращения в Министерство культуры не были учтены: «Проект границ зон был рассмотрен на совещании в Институте физиологии им. И.П. Павлова с участием представителей руководства Комитета по градостроительной политике Ленобласти, руководства г. Колтуши, общественной организации „Спасем Колтуши“ и согласован для дальнейшего утверждения в установленном порядке». Попытка Клементьева и Сахаровой оспорить приказ в Верховном суде также не удалась: суд заключил, что «включение объекта культурного наследия в целях обеспечения его сохранности не нарушает право частной собственности». Это решение поддержала и апелляционная коллегия.