Источник:
В Петербурге многодетная семья потеряла квартиру, которую перекупщик приобрёл у потерпевшей по схеме Долиной. Суд постановил вернуть жильё первой владелице. В результате последние собственники остались и без недвижимости, и без уплаченных денег.
С пенсионеркой Еленой связались лжесотрудники «Центробанка» и «ФСБ». Под предлогом защиты квартиры от захвата они убедили женщину срочно её продать. Через агентство недвижимости она продала свои 56 метров всего за 3,5 млн рублей — меньше половины кадастровой стоимости. Помимо вырученных средств, Елена перевела мошенникам личные накопления, и в общей сложности потеряла 6,7 млн рублей.
«Эффектом Долиной» называют ситуации, когда жертва обмана продаёт квартиру, а затем через суд требует вернуть недвижимость. Покупатели при этом лишаются и жилья, и зачастую возможности вернуть вложенные деньги. Название закрепилось после громкого спора за квартиру певицы Ларисы Долиной: Верховный суд оставил её покупательнице.
Покупку оформила Галина — мать совладельца и гендиректора того же агентства недвижимости. В её собственности жильё задержалось меньше месяца: вскоре квартиру за 6,75 млн рублей приобрели супруги Татьяна и Сергей.
Почти сразу после продажи пенсионерка обратилась в полицию, и по её заявлению возбудили уголовное дело. Весной 2025 года Елена потребовала вернуть квартиру. Ответчиками по делу стали Галина и последние владельцы — Сергей и Татьяна. Своё требование Елена обосновала тем, что находилась под влиянием мошенников, продавать жильё не собиралась, а цена сделки была явно занижена.
В суде Галина заявила, что приобрела недвижимость для перепродажи. Супруги пояснили, что покупали жильё для проживания детей-студентов.
Суд решил вернуть квартиру пенсионерке, которая, в свою очередь, должна выплатить Галине 3,5 млн рублей. В решении указано: ответчица, ведущая профессиональную деятельность в сфере купли-продажи недвижимости, с учётом пожилого возраста продавца, цены ниже рыночной и других обстоятельств должна была заметить порок воли продавца и усомниться в том, что пенсионерка действительно хотела продать квартиру.
Сергей настаивает, что супруги — добросовестные покупатели. Однако суд не счёл это обстоятельство имеющим правовое значение для спора: «добросовестность приобретателя является предметом доказывания по искам об истребовании из чужого незаконного владения имущества, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, по какой-либо возмездной сделке».
Кто должен вернуть деньги последним покупателям, в решении не сказано. Оно пока не вступило в законную силу — супруги подали апелляционную жалобу. Сергей считает, что нарушается пункт 3 статьи 17 Конституции: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». Если оспорить решение не удастся, супруги планируют взыскивать средства со своего продавца.
«Подобные споры болезненны для всех участников, так как в большинстве случаев и продавцы, и первичные покупатели, и последующие покупатели — жертвы мошеннических схем, — прокомментировала управляющий партнер бюро юридически стратегий LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь. — В нашей практике мы сталкивались с сопровождением спора по недвижимости от каждой из сторон и можем отметить, что продавцы, действительно, подпадают под прессинг и давление, каждый их шаг контролируется мошенниками, а тексты ответов пишутся и заучиваются, поэтому даже на сделке у нотариуса непросто распознать действительную волю продавца».
Эксперт уточнила, что такие споры чаще возникают на первом звене сделок, до перепродажи третьему лицу: получив деньги, мошенники ослабляют контроль, пострадавшие приходят в себя и осознают случившееся.
По статье 302 ГК РФ имущество, возмездно приобретённое у лица, не имевшего права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать, если имущество утеряно, похищено или выбыло из владения иным путём помимо воли собственника. Гузь подтвердила: добросовестность приобретателя здесь значения не имеет, важны обстоятельства выбытия имущества, то есть отсутствие воли первого продавца.
«Верховный суд РФ неоднократно подчеркивал: при выбытии имущества помимо воли собственника обстоятельства добросовестности конечного приобретателя правового значения не имеют. Судам в такого рода спорах устанавливают, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу — наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности», — пояснила Гузь. — Поэтому нельзя сказать в данном деле, что нарушены интересы конечного собственника».
Отсутствие в решении пункта об обязанности промежуточного владельца вернуть деньги конечному покупателю объясняется сутью спора. Елена возвращает квартиру себе, поэтому семья Татьяны и Сергея указана ответчиком вместе с Галиной. Но договорные отношения сложились между Еленой и Галиной, поэтому в решении речь идёт только о возврате суммы по этому договору.
«Для возврата денежных средств Татьяне и Сергею необходимо взыскивать их со „своего“ продавца в отдельном споре», — подчеркнула эксперт.
Самый тревожный момент — у Елены и Галины может не оказаться денег и имущества, достаточных для погашения задолженности. Гузь отметила, что в подобных спорах иногда находят нестандартные решения: например, привлекают инвестора для возврата средств добросовестному приобретателю, квартира переходит инвестору, а первый собственник получает пожизненное право проживания.
Эксперт перечислила правовые инструменты для таких споров:
- подавать самостоятельные иски к своему продавцу вместе с ходатайством об обеспечительных мерах, чтобы сохранить возможность погашения задолженности;
- оспаривать решение о признании права собственности за первым продавцом вплоть до вышестоящих инстанций — в деле Долиной окончательную точку поставил только Верховный суд; в практике известны случаи, когда квартиру удалось сохранить за добросовестным приобретателем при сходных выводах экспертизы;
- взыскивать с первого продавца убытки, включая расходы на ремонт.
«Самая же важная рекомендация касается осмотрительности. Спешка в сделках, короткий срок владения имуществом, возрастные бывшие собственники, заниженная цена имущества — это маяки, на которые стоит обратить внимание до того, как принимать решение о покупке недвижимости. Не лишним будет анализ истории перехода права собственности на актив, включая проверку вопроса о полноте расчетов, получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, обследование у психиатра в день сделки», — отметила Светлана Гузь.
Косвенной защитой становится и общение с продавцом, особенно на первом звене. «Стоит привлекать к проведению сделки третьих лиц, которые смогут выступить свидетелями, а также юристов для проверки как самого недвижимого имущества, так и для дополнительного общения с покупателем, — перечисляет эксперт. — Нотариальные сделки, особенно с видеофиксацией, также рекомендованы, равно как и включение в договоры купли-продажа гарантийного блока — об отсутствии давления, понимании условий сделки и проч., использование безналичных расчетов. Возможно, также стоит предусмотреть различные штрафы на случай нарушения гарантий».
Гузь подчеркнула: перечисленные меры не дают стопроцентной защиты и не гарантируют сохранности сделки или отсутствия оснований для её оспаривания. Но они создают мошенникам дополнительные препятствия, к которым приходится готовить пострадавшего, — а значит, повышают шансы, что сделка не состоится или что врачи и другие участники успеют заметить подвох.
