Верховный суд изменил правила игры на рынке жилья

История с квартирой Ларисы Долиной заморозила рынок вторичного жилья: многие боялись, что даже правильно оформленная сделка будет отменена в суде. Продавцы, пострадавшие от телефонных мошенников, пытались вернуть недвижимость уже после регистрации права собственности, что вызывало тревогу у банков, риелторов и юристов.

Верховный суд России внёс ясность: сам по себе факт мошенничества в отношении продавца не означает автоматической отмены договора. Если человек осознанно подписал договор купли-продажи, понимал, что передаёт право собственности, и сделал это добровольно, его внутренние мотивы (например, желание защитить имущество от преступников) не делают сделку недействительной.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил, что суд разграничил заблуждение относительно природы сделки (продавец не понимал, что подписывает) и заблуждение относительно причин, побудивших её совершить. Второй вариант теперь не считается основанием для отмены договора.

Ключевое изменение касается и состояния продавца. Если он утверждает, что во время сделки не осознавал свои действия, это необходимо доказать судебной экспертизой, проведённой именно на момент подписания. Уклонение от экспертизы может стать причиной отказа в иске.

Однако суды теперь обязаны оценивать и поведение покупателя: мог ли он заметить странности, должен ли был понять, что продавец действует под давлением, видел ли признаки мошенничества. Если покупатель знал или объективно должен был знать об обмане, сделку могут отменить. Если же он действовал добросовестно, проверил документы и оплатил квартиру, его право собственности защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал такой баланс ключевым достижением нового обзора судебной практики. «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности», — подчеркнул он.

Ещё одно важное разъяснение Верховного суда касается двусторонней реституции. Если договор признаётся недействительным, продавец возвращает квартиру, а покупатель — деньги. Тумин отметил, что это устраняет прежние перекосы и укрепляет доверие к судебной системе.

Адвокат Никита Виленский, член Центральной московской коллегии адвокатов, предостерегает от поспешных выводов. По его словам, «схема Долиной» полностью не исчезла. Верховный суд ограничил применение статьи 178 Гражданского кодекса (существенное заблуждение), но остаётся статья 177, которая позволяет оспорить сделку, если продавец не понимал своих действий. «Эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат, особенно если речь идёт о пожилых продавцах с когнитивными нарушениями.

Виленский также обращает внимание на проблему реальной взаимности реституции: формально покупатель должен получить деньги обратно, но если продавец уже перевёл их мошенникам или потратил, исполнить решение суда практически невозможно. Кроме того, остаётся неясным, распространяются ли повышенные требования к профессиональным участникам рынка (например, риелторам) на обычных покупателей, которые пользуются услугами таких специалистов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует тщательно проверять документы, историю объекта и способы расчётов. Рекомендуется использовать аккредитивы или счета эскроу — это не даёт стопроцентной гарантии, но минимизирует риски обмана.