Рост цен на новостройки возможен на 8-10% в год

Директор по продажам Группы «Эталон» Владимир Юрьев прогнозирует, что цены на новостройки продолжат расти, несмотря на снижение ключевой ставки и рыночной ипотеки. По его оценке, в ближайшие два-три года жильё будет дорожать в среднем на 8–10% ежегодно, а в отдельных городах и районах — быстрее.

На рынке новостроек, по словам эксперта, сложилась парадоксальная ситуация: ставки снижаются, а стоимость жилья не падает. Особенно заметно это в Москве. Если ранее 1 млн рублей за квадратный метр в центре считался высоким, но понятным ориентиром, то сейчас в некоторых проектах цена достигает 2,5–4 млн рублей за «квадрат».

«Посмотрите на динамику цен в магазине, — приводит аргумент Владимир Юрьев. — Чем недвижимость отличается от машины или дивана? Только суммой в договоре».

Рост цен он объясняет не только спросом, но и увеличением себестоимости строительства: дорожают материалы и рабочая сила, растут требования к проектам. «Сегодня строить — дороже, чем покупать готовое», — резюмирует он.

Дополнительным фактором станет сокращение предложения. Часть проектов заморозили в период кризиса 2024–2025 годов, и последствия, по мнению Юрьева, рынок почувствует в 2027–2028 годах.

«Моя позиция неизменна: если у человека есть потребность или осознанное желание — покупать недвижимость стоит здесь и сейчас, — говорит Владимир Юрьев. — Мы проходили не один кризис, и практика показывает: в долгосрочной перспективе жилье только дорожает. Да, бывают временные откаты, но на горизонте двух-трех лет рынок растёт и будет продолжать расти».

Одним из главных инструментов продаж на фоне высоких ипотечных ставок стали рассрочки от застройщиков. По словам Юрьева, за год их доля в сделках выросла с 15% до 36%, а в отдельные сложные периоды доходила до 50%.

«Рассрочка позволила нам расширить воронку покупателей и инвесторов, — поясняет Юрьев. — Для конечных пользователей это окно возможности зафиксировать новую квартиру, жить в старой, а перед вводом жилого комплекса продать её и переехать».

В качестве примера он приводит покупку квартиры в Екатеринбурге стоимостью 10 млн рублей. При ипотеке с первоначальным взносом 20% и ставкой 19% на 15 лет ежемесячный платеж составит 107 тыс. рублей, а общая переплата — 12,9 млн рублей. При рассрочке первоначальный взнос ниже — 990 тыс. рублей, а платеж на время строительства (около двух лет) — 30 тыс. рублей в месяц.

«В чём же главный выигрыш? — задает вопрос эксперт. — Не в итоговом платеже, который после перехода на ипотеку будет тем же, 107 тыс. Самое важное — в сниженной нагрузке на семейный бюджет на два года стройки (30 тыс. вместо 107 тыс.) и минимальном первом взносе (990 тыс. вместо 1,6 млн)».

По словам Юрьева, для покупателя важна не только стоимость, но и прозрачность условий. После претензий ФАС к некоторым участникам рынка из-за скрытых условий доверие клиентов стало отдельным фактором конкуренции.

«Все наши рассрочки заключаются в рамках ДДУ по 214-ФЗ и проходят государственную регистрацию, — подчёркивает Владимир Юрьев. — В договоре четко зафиксированы срок, график и стоимость. Никаких процентов и скрытых платежей там нет и быть не может. Клиент видит, в какой день и сколько он должен заплатить, и может планировать свои расходы».

Изменился и портрет покупателя. В «Эталоне» отмечают рост спроса на семейные форматы: доля продаж двух- и трехкомнатных квартир уже превышает 52%, а доля однокомнатных лотов за год снизилась на 5%.

Одновременно растут требования к самому жилью. Для покупателей становятся привычными «умный дом», мобильные приложения для управления квартирой, коворкинги, фитнес-зоны, безбарьерная среда и пространства для маломобильных граждан. Пандемия ускорила переход в онлайн: сейчас 99% сделок в компании заключается в электронном виде. Банки также развивают дистанционную выдачу ипотеки, что упрощает оформление и позволяет проводить сделки без привязки к региону и часовому поясу.

В ближайшие годы, считает Юрьев, рынок не ждет бурный рост продаж, но цены продолжат повышаться. «На горизонте двух-трех лет без дополнительных мер поддержки отрасли цена будет расти на 8–10 % ежегодно, — прогнозирует Владимир Юрьев. — Из-за снижения предложения и увеличения затрат на стройку рост в некоторых городах и районах может быть более агрессивным, но это скорее точечные истории — как и скидки. Интересные предложения будут встречаться, но вряд ли это выйдет широко на рынок, потому что запас маржинальности истощается».