Ленобласть обгоняет Петербург по продажам новостроек

В июле рынок новостроек Петербургской агломерации продолжил восстанавливаться, однако динамика в городе и области заметно расходится. В Северной столице число зарегистрированных продаж квартир и апартаментов почти не изменилось относительно прошлого года, тогда как в Ленинградской области этот показатель подскочил на 68%, а выручка девелоперов — на 73%.

Согласно статистике DataFlat, по агломерации в целом количество розничных сделок по ДДУ и уступкам в июле оказалось на 11% больше, чем в июне, а оценочная выручка выросла на 9%. Доля ипотеки достигла 61%.

В Петербурге месяц к месяцу число регистраций прибавило лишь 4%, средняя стоимость проданного лота и доля кредитных сделок остались почти без изменений. В Ленобласти динамика была значительно активнее: плюс 22% сделок при уменьшении среднего чека на 2%. Здесь доля ипотечных продаж увеличилась до 68%.

Сравнение с июлем 2025 года выглядит еще более показательным. По агломерации в целом рынок вырос на 23% по количеству лотов и на 34% по оценочной выручке. В Петербурге число сделок осталось на прошлогоднем уровне, а средняя цена реализованного объекта поднялась на 20%. Таким образом, дополнительную выручку город получает за счет удорожания жилья, а не из-за роста числа покупателей.

В Ленинградской области ситуация противоположная: продажи увеличились на 68%, а средний чек вырос лишь на 3%. Здесь основным драйвером стал физический объем спроса.

Июльский всплеск не выглядит случайным. Уже по итогам первого полугодия сформировался аналогичный разрыв. За январь–июнь в Петербурге количество сделок почти не изменилось, а средний чек вырос на 21%. В Ленобласти продажи прибавили 41%, средний чек — 14%. По агломерации рост числа сделок составил 14%.

К середине года область росла примерно на 40%, а в июле годовой прирост приблизился к 70%. Петербург же остается около нулевой отметки по количеству проданных лотов.

Эксперты объясняют это ценой входа. При высоких ставках покупатель обращает внимание не столько на стоимость квадратного метра, сколько на полную цену квартиры и размер ежемесячного платежа. За год реализованные лоты в Петербурге подорожали на пятую часть, в области — лишь на несколько процентов.

Условия семейной ипотеки для города и области одинаковые: ставка до 6%, первоначальный взнос от 20%, максимальная сумма льготного кредита 12 млн рублей. Более дешевый лот в области требует меньше собственных средств и реже заставляет добирать часть кредита по рыночной ставке.

Помимо этого, в Петербурге сокращается предложение. За первое полугодие число выставленных на продажу квартир уменьшилось на 8,9% год к году. По другим подсчетам, объем непроданных квартир в июне был на 20,9% меньше, чем год назад. В Ленобласти непроданные остатки, наоборот, выросли на 8,6%. Это позволяет областным застройщикам активнее конкурировать по цене и наращивать продажи, тогда как в городе сокращение предложения подталкивает цены вверх.

Статистика Банка России за июнь выявила еще одну важную тенденцию: резкое ускорение ипотечного рынка. По всей стране банки выдали 101,3 тыс. ипотечных кредитов на 482,7 млрд рублей. За один месяц число выдач выросло почти на 35%, объем — на 47%. Это максимальный результат с декабря.

Но полноценного возвращения обычной ипотеки пока нет: почти две трети июньского объема (320,5 млрд рублей) пришлось на программы господдержки, их выдачи почти удвоились. Рыночная ипотека выросла лишь на 9%, до 162,2 млрд рублей.

Средняя ставка по всем ипотечным кредитам снизилась с 10,2 до 9% годовых, но это статистический эффект структуры выдач: доля дорогой рыночной ипотеки сократилась с 45 до 34%. Сама ставка по рыночным кредитам осталась почти прежней — 17,8% против 17,7% в мае.

Покупатель возвращается на рынок не потому, что обычная ипотека стала доступнее. Основной двигатель — субсидированные ставки. Особенно это заметно в новостройках: объем кредитов по ДДУ за июнь вырос почти на 70%, до 228,9 млрд рублей, а средняя ставка по ним опустилась до 6,9%.

В Петербурге июньский скачок оказался еще сильнее. По расчетам «Фонтанки» на основе данных Банка России, объем всех выданных жилищных кредитов вырос за месяц на 64%, количество — на 45%. В сегменте ДДУ объем выдач почти удвоился: с 7,8 до 15,3 млрд рублей.

В Ленобласти ипотека также ускорилась, хотя мягче: общий объем выдач вырос на 39%, по ДДУ — на 59%. Средняя ставка на строящееся жилье в июне составляла около 6,7% в Петербурге и 6,3% в Ленобласти.

Динамика 2026 года показывает, что покупательская активность сильно привязана к датам изменения льготных программ. В январе спрос резко вырос из-за предстоящего изменения условий семейной ипотеки: это был последний месяц действия программы в прежней конфигурации, и люди активно забирали недорогие квартиры. С 1 февраля вступило правило «одна семья — один льготный кредит».

После январского ажиотажа последовал спад: в феврале число сделок упало на 29% к январю, в марте — еще на 17%. Доля ипотеки сократилась до 52%. В апреле началось восстановление.

Очередной всплеск произошел в июне на фоне ожидания ужесточения семейной ипотеки. Решение в итоге перенесли, но покупатели успели ускорить сделки: выдачи с господдержкой почти удвоились.

Июльские регистрации (плюс 11% к июню) можно считать продолжением этого импульса, учитывая временной лаг между оформлением кредита и регистрацией ДДУ.

Не стоит забывать и о низкой базе: июль 2025 года был слабым — по сравнению с июлем 2024-го продажи упали на 28%, выручка — на 22%, а доля ипотеки снизилась с 74 до 50%. Поэтому нынешние плюс 23% год к году — это частично восстановление после неудачного года.

Главное изменение на рынке — сдвиг между городом и областью. Петербург становится дорогим рынком: число покупателей не растет, но стоимость квартир увеличивается двузначными темпами, чему способствует сокращающееся предложение.

Ленобласть берет объемом: цены растут медленнее, предложение шире, а низкий бюджет покупки важен для семей с льготной ипотекой. В результате все большая часть прироста продаж агломерации приходится на область.

Однако считать нынешние показатели окончательным восстановлением рано. Рыночная ипотека стоит около 18%, и спрос опирается на госпрограммы. Рынок остается крайне чувствительным к изменениям семейной ипотеки: первые семь месяцев 2026 года дважды показали, как ожидание новых правил разгоняет продажи, а затем обрушивает их.