Жилье у воды занимает примерно 25% всего предложения новостроек Петербурга — около 400 тыс. кв. м. Основной объём сосредоточен на Октябрьской набережной и намывных территориях Васильевского острова. Вдоль Невы находится 42% такого жилья, на Финском заливе — 23%. Однако просто вид из окна уже не гарантирует успеха: покупатели всё чаще требуют прогулочных маршрутов, зелени, общественных пространств и транспорта.
Участники круглого стола «Фонтанки» обсудили, какие берега становятся самыми перспективными. Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости» (Setl Group), отметил, что вдоль Невы сосредоточено 42% предложения, на Финском заливе — 23%. Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», подтвердила эти цифры и добавила, что около 90% прибрежной застройки приходится на Неву и побережье залива. Главным направлением она назвала редевелопмент «серого пояса», в частности Октябрьскую набережную (более 40% предложений в прибрежных комплексах) и Юго-Запад, где строится семейный квартал «Огни Залива».
Для AAG близость к воде — часть стратегии в высоких сегментах. Коммерческий директор AAG Ольга Захарова подчеркнула, что проекты у водных пространств традиционно пользуются высоким спросом, особенно в бизнес- и премиальном классах. В портфеле компании есть объекты на Малоохтинской набережной и на благоустроенной набережной Охты, а также готовится премиальный проект в Солнечном в 500 метрах от пляжа «Ласковый».
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, назвала намыв Васильевского острова одним из самых перспективных направлений. По её словам, это будущий городской район с сильной инфраструктурой и видовыми характеристиками. GloraX первым начал осваивать намыв, построив школу, два детсада, коммерческую инфраструктуру и общественную площадь с фонтаном. Все лоты в проекте GloraX Premium Василеостровский уже распроданы — остались лишь несколько квартир большого метража.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», считает перспективными все участки у воды, особенно с «каноническими» видами или без шумного трафика. Он видит возможность изменить иерархию районов за счёт намывных территорий, если повысить качество создаваемой среды. Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», добавил, что сама по себе первая линия не гарантирует успех — нужны транспорт, сети, социальная и коммерческая инфраструктура. Наиболее популярными по продажам в январе–мае 2026 года стали Невский район, намыв Васильевского острова и Галерная гавань.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», подчеркнул, что для покупателей важнее зелёное окружение, парки, защищённые прогулочные маршруты и зрелое благоустройство, чем формальный статус «жилья у воды». Перспективность территории определяется сочетанием местоположения, транспорта, инженерии, озеленения и сценария использования. Количество площадок у воды ограничено, и большинство привлекательных уже освоены, напомнил Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы «Аквилон». Среди перспективных он выделил намыв у острова Декабристов, Шкиперский проток, участки Петровского острова, Синопскую и Свердловскую набережные, территорию бывших «Крестов» на Арсенальной, Октябрьскую набережную и Ленэкспо. В Ленобласти востребованы территории вдоль Охты и Оккервиля.
Вид на воду остаётся капитализирующим фактором. По данным экспертов, премия за видовые характеристики составляет 15–20%. В масс-маркете средняя цена квадратного метра у воды — порядка 333 тыс. рублей, что лишь на 5% выше среднерыночного индекса (315 тыс.). В бизнес-классе средняя цена достигает 550 тыс. рублей за кв. м, причём 62% такого жилья — проекты редевелопмента. В элитном сегменте покупатели готовы платить ощутимую премию за «коллекционные» виды на Эрмитаж, Петропавловскую крепость или стрелку Васильевского острова, отметила Светлана Денисова.
Динамика продаж по районам различается. В январе–мае 2026 года продажи в Галерной гавани выросли на 24% год к году, на намыве Васильевского острова — на 6%. На Петровском острове, в Сестрорецке и Зеленогорске они снизились на 52% и 44% соответственно. В целом по всем прибрежным проектам продажи мая 2026 года оказались всего на 3% ниже мая 2025-го, что говорит о сохранении интереса даже на фоне высокой ключевой ставки, отметил Алексей Бушуев.
Сегодня у воды строят разные форматы — от комфорт-класса до элитного. Олег Пашин уточнил, что в масс-маркете на жильё у воды приходится 15–18% предложения, основные территории — Октябрьская набережная, намыв и Юго-Запад. Пример — «Сэтл Ривьера» с «Ривьера парком», 500-метровым променадом и панорамной ротондой. В бизнес-классе около 48% предложения — проекты на намыве, в исторической части Васильевского острова, на Петроградской стороне, Черной речке и Матисовом острове. В элитном сегменте 80% предложения сосредоточено на Петроградской стороне, Васильевском острове, в Адмиралтейском и Центральном районах — в основном реставрация особняков и бутик-форматы.
Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», рассказала о проекте редевелопмента «Крестов» на Арсенальной набережной с общественным пространством и причалом, а также о преобразовании мануфактуры на Октябрьской набережной в жилой комплекс бизнес-класса. В портфеле «КВС» есть и проект «ЮгТаун» с собственным водоемом и пешеходным мостиком к парку. Светлана Денисова пояснила, что большие объёмы прибрежной застройки формируют в основном качественный масс-маркет, а для бизнес-класса на набережных есть ограничения из-за грузового судоходства и действующих причалов — дорогое жильё лучше отодвигать вглубь квартала.
Строительство на намывных территориях часто предсказуемее, чем на бывших промплощадках, считает Алексей Бушуев: намыв создаётся «с чистого листа», нет накопленного инженерного наследия. Однако редевелопмент промзон требует более детальной подготовки, учёта состояния сетей и экологических факторов. Анжелика Альшаева привела пример Петровского острова, где плотная застройка без полноценной инфраструктуры не оправдала ожиданий. Дарья Сизых, директор по развитию продукта AAG, отметила, что успех зависит от комплексного подхода и глубокой проработки концепции. Максим Жабин указал на специфику территорий у залива — ветер, холод, сезонность, пыль на неосвоенных участках, поэтому важны инженерия и ветрозащита.
Татьяна Халилова добавила, что на ранних стадиях девелоперам приходится объяснять покупателям преимущества будущих районов. По её словам, намыв Васильевского острова уже стал примером, как быстро меняется восприятие территории. Сергей Софронов назвал намыв «великолепной идеей» — традиция создавать такие территории существует давно. Главный вопрос — что именно будет создано и в каком виде; если экономические вводные прозаичны, результат будет соответствующим. Светлана Денисова назвала девелопмент у воды одним из самых технологически сложных и капиталоёмких направлений из-за слабых грунтов, ветра и берегоукрепления. В промзонах на первый план выходят очистка, рекультивация и замена сетей.
Михаил Рогатых подчеркнул, что первые очереди намывных территорий особенно рискованны из-за отсутствия социальной инфраструктуры и дорог. Бывшие промплощадки у воды часто имеют преимущество, так как уже интегрированы в городскую среду. Олег Пашин отметил, что интеграция объектов культурного наследия — дополнительная задача; в качестве примера он привёл проект «Империал Клаб» на территории Балтийского завода с благоустройством набережной и видом на ледокол «Красин».
Вопрос доступа к воде остаётся чувствительным. Сергей Софронов рассказал, что в проекте у Галерной гавани открытое общественное пространство отделено от приватных дворов, а на Выборгской набережной комплекс «Акватория» будет отделён галереей с коммерцией. Максим Жабин считает, что баланс нужно проектировать через планировку и управление потоками, а не декларации. Михаил Рогатых отметил, что рынок и городская политика ориентированы на открытые набережные, а приватность обеспечивается внутренними дворами. Светлана Денисова добавила, что закрытие береговой линии невыгодно: первые этажи должны работать на пешеходный трафик (рестораны, кафе, ритейл). В «Огнях Залива» городская жизнь сосредоточена на набережных, а приватные пространства защищены стилобатами и геопластикой.
Олег Пашин напомнил, что девелоперы не могут приватизировать прибрежную зону — она остаётся открытой, но благоустройство часто ложится на застройщика. Алексей Бушуев привёл в пример Петровский остров, где общественные набережные и жилые комплексы сосуществуют, а также экорайон «Юнтолово» с благоустройством у реки Юнтоловки. Татьяна Халилова поддержала, что закрытыми остаются дворы, а прогулочные маршруты работают на город. Дарья Сизых отметила сдвиг от закрытых камерных проектов к многофункциональным форматам, где учитываются интересы разных групп.
Перспективы прибрежных территорий эксперты оценивают высоко. Анжелика Альшаева видит наибольший потенциал вдоль Невы, Финского залива и на промплощадках. Максим Жабин считает важным развитие водного транспорта, особенно для Кронштадта, при условии круглогодичной работы. Сергей Софронов описал перспективы как «прекрасные и туманные»: участки точечные, мастер-планирования нет, девелопмент следует за возможностями. Михаил Рогатых назвал прибрежные территории резервом для новых кварталов. Ольга Захарова отметила высокий потенциал спроса, но сокращение свободных участков, особенно рядом с центром. Олег Пашин связал будущее с освоением юго-востока акватории Невы, намывов и островов, а также с развитием рекреационных зон в Курортном районе и Ленобласти.
Алексей Бушуев назвал намыв Васильевского острова и Кронштадт территориями с наибольшим потенциалом. В Кронштадте турпоток вырос с 300 тыс. в 2018 году до 5 млн в 2025-м, что стимулирует развитие бизнеса и общественных пространств. Татьяна Халилова прогнозирует уход от формата «жилой комплекс с видом на воду» к созданию полноценных районов нового поколения, где конкурируют не дома, а качество среды. Светлана Денисова подчеркнула, что водная перспектива — мощный эмоциональный триггер, но эстетика должна подкрепляться экосистемой. В Петербурге вектор смещается в сторону масштабных проектов комплексного развития территорий, как в «Огнях Залива» с детской поликлиникой и школами. Именно такие сбалансированные решения будут задавать тренды на ближайшее десятилетие, резюмировала она.
