Специалисты ГК «ПСК», изучив открытые данные Dataflat за 2023-2025 годы, пришли к выводу, что первичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга за три года пережил пять волн спроса. При этом его зависимость от ипотечного кредитования существенно усилилась.
На протяжении этого периода условия ипотеки последовательно ужесточались. Была ограничена, а затем отменена массовая льготная программа, прекратила действие IT-ипотека в Петербурге, скорректированы условия семейной ипотеки. Все это происходило на фоне резких скачков ключевой ставки ЦБ — от 7,5% до 21% с последующим снижением до 16% годовых.
Средняя доля сделок с использованием ипотеки сократилась с 85% в 2023 году до 65% в 2024-м и 46% в 2025 году. Одновременно снизились и объёмы продаж в денежном выражении:
- 2023 год: 525 млрд рублей
- 2024 год: 463 млрд рублей
- 2025 год: 441 млрд рублей
Средняя площадь покупаемых квартир уменьшилась с 41,2 кв. м в 2023 году до 39,4 кв. м в 2024-м и 38,6 кв. м в 2025 году. При этом цена квадратного метра за три года выросла на 41% — с 224 тыс. рублей до 316 тыс. рублей.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов назвал основные причины подорожания: рост себестоимости строительно-монтажных работ, увеличение затрат на проектное финансирование из-за повышенных ставок, а также рост соцнагрузки в себестоимости проектов.
Пиковым месяцем за анализируемый период стал октябрь 2023 года с объёмом продаж 66,3 млрд рублей. Декабрь 2025 года почти достиг этого уровня — 63,6 млрд рублей. Такой всплеск в конце 2025 года объясняется ростом средней цены за квадратный метр, высоким спросом на семейную ипотеку (её условия изменятся с 1 февраля 2026 года) и традиционным сезонным оживлением. По сравнению с декабрём 2024 года продажи в декабре 2025 выросли на 60% в площади и на 81% в денежном выражении, что указывает на ажиотажный спрос.
Помесячный анализ выявил четыре завершённые волны спроса, каждая из которых была слабее предыдущей по пиковым значениям и продолжительности. Пятая волна, начавшаяся во второй половине 2025 года, оказалась нетипичной: её пики находятся между предыдущими, а снижение в ноябре сменилось резким ростом в декабре благодаря семейной ипотеке и сезонному фактору.
Корреляция между спросом и ипотекой значительно усилилась. В 2023 году доля ипотечных сделок держалась на уровне 80-86%, а число сделок колебалось от 2,6 до 6,8 тысячи в месяц; коэффициент корреляции составлял 0,47, что указывает на умеренно слабую связь. С февраля 2024 по конец 2025 года кривые спроса и ипотечных выдач почти совпадали, а коэффициент корреляции вырос до 0,83, свидетельствуя об очень сильной зависимости. По данным ГК «ПСК», семейная ипотека в этот период формировала 85-90% всех ипотечных сделок.
В компании отмечают, что основные тренды рынка теперь определяются условиями ипотечных программ, а рост себестоимости строительства остаётся ключевым фактором подорожания. Сейчас рынок входит в нисходящую фазу очередной волны, которая станет более заметной с февраля, а возобновления активности аналитики ожидают весной за счёт отложенного спроса.
Прогноз на 2026 год оценивается как сдержанно позитивный. «Дальнейшая динамика продаж имеет шанс оставаться умеренно позитивной после снижения в первом квартале — за счёт снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения ставок по рыночной ипотеке, — отметил Сергей Софронов. — Предпосылок для снижения стоимости квадратного метра при этом не просматривается».
Софронов также выделил два противоположных подхода покупателей: одни занимают выжидательную позицию в надежде на лучшие ипотечные условия, игнорируя перспективу роста цен, другие предпочитают не откладывать покупку, чтобы избежать дальнейшего подорожания, с планами на рефинансирование.
