Границы классов жилья размываются: премиум в комфорте

По итогам первого квартала 2026 года в Санкт-Петербурге почти 90% сделок с новостройками пришлось на массмаркет, 8% — на бизнес-класс и 2% — на элитную недвижимость. В пригороде доля массового сегмента достигла практически 100%, сообщила Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group). По её словам, бизнес- и премиальный сегменты сохраняют стабильный спрос со стороны инвесторов, которые приобретают квартиры для сохранения капитала.

В компании «Главстрой Санкт-Петербург» за январь–июнь 2026 года структура продаж в городе выглядела так: комфорт-класс — 76%, бизнес-класс — 19%, элитный сегмент — 4%. В Ленобласти комфорт занял 92%, эконом — около 8%, а бизнес — менее 1%. Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», отметил, что средневзвешенная цена реализованного «квадрата» в Петербурге превысила 309 тыс. рублей, что на 23% ниже бизнес-класса и почти вдвое ниже премиального жилья. В Ленобласти цена составила около 178 тыс. рублей, практически совпадая со стоимостью метра в комфорте.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, рассказала, что доминируют классы комфорт и комфорт-плюс — на них приходится 75–80% спроса. Тенденцией становится сокращение ввода панельных объектов, что естественным образом снизило долю эконом-класса до 10%. В бизнесе и премиуме ввод сохранился, хотя предложение традиционно выше спроса: 20–25% против 15–20% в бизнесе и 5–10% против 3–5% в премиуме. Она выделила тренд на камерные проекты с уникальными опциями — здания до 300 квартир в бизнесе и эксклюзивные пентхаусы в премиуме.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1», отметила временное падение числа сделок в премиальном сегменте в первом квартале 2026 года из-за масштабных продаж прошлого года, но высок объём отложенного спроса. В бизнес-классе она зафиксировала снижение спроса в связи с общим охлаждением рынка и сокращением новых проектов в классических деловых локациях. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК, уточнил: «На премиальный сегмент приходится не более 5–7% спроса, порядка 15% — это бизнес-класс, а все остальное — „комфорт”, который, в свою очередь, очень разнится по ценам, в зависимости от локации. В периоды всплеска спроса, вызванного очередными изменениями или отменой льготных ипотечных программ, структура меняется, и на долю недвижимости средней цены и ниже может приходиться до 90%».

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, подчеркнула: «Бизнес-класс и премиум демонстрируют относительно высокую стабильность благодаря аудитории, которая в меньшей степени зависит от ипотечного кредитования. Характерно, что Санкт-Петербург сегодня лидирует среди крупнейших городов страны по темпам роста цен на новостройки». В комфорт-классе покупатель максимально чувствителен к ежемесячному платежу, и даже при сохраняющейся потребности в жилье высокая ставка заставляет откладывать решение, искать семейную ипотеку, рассрочку или более доступные районы, добавил Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». В бизнес- и премиальном сегментах спрос устойчивее, потому что там другая логика покупки — чаще это не просто решение жилищного вопроса, а сохранение капитала, улучшение качества жизни, приобретение редкого продукта в хорошем месте.

В первом полугодии 2026 года в проектах Группы Аквилон в Санкт-Петербурге 67% приобретённых лотов пришлось на массмаркет. Михаил Рогатых, директор по развитию продаж группы, сообщил, что самой большой популярностью пользовались студии (31%) и однокомнатные квартиры стандартных планировок (22%). В структуре сделок компании 33% проданных лотов пришлось на сегменты бизнес-лайт (21%) и бизнес (12%), где клиент меньше зависит от ипотечных программ и чаще рассматривает недвижимость как инструмент сохранения капитала.

Высокая стоимость ипотеки прежде всего затронула покупателей жилья массового сегмента. После завершения льготной программы ипотека стала недоступна части потенциальных клиентов. Ольга Кобякова отметила, что в этих условиях важную роль стали играть программы рассрочки, затем их доля снизилась на фоне ожиданий снижения ключевой ставки, но после ввода ограничений по семейной ипотеке рассрочки вместе с индивидуальными программами вновь стали одним из ключевых инструментов продаж. Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», рассказала: «В процессе снижения ключевой ставки сделки с рыночной ипотекой стали проходить чаще и в мае составили порядка 23% в структуре ипотечных сделок. Как правило, это либо небольшая сумма кредита, либо специальные банковские программы, такие как траншевая ипотека или программы с субсидированными ставками».

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», отметила, что высокая стоимость рыночной ипотеки сделала покупателя значительно более рациональным: «Если раньше решение о покупке принималось быстрее, то сегодня цикл выбора заметно увеличился. Одновременно выросли требования к самому продукту. Независимо от бюджета покупатели всё чаще выбирают не просто квартиру, а жилую среду». Максим Жабин выделил главное изменение в массовом сегменте: покупатель стал считать не цену квартиры, а платёж. Сейчас, по его словам, можно выделить три основные модели поведения:

Оксана Пономаренко подчеркнула, что из-за дорогой ипотеки продавцам и застройщикам приходится искать новые возможности; сейчас хорошим спросом пользуется рассрочка, в том числе на готовые квартиры. Сергей Софронов сослался на статистику уменьшения числа покупок новой недвижимости в Петербурге: снижающийся спрос тормозит предложение, сокращаются новые запуски, создаётся потенциал низкой базы на ближайшую перспективу. Татьяна Халилова добавила: если несколько лет назад ключевым фактором была ежемесячная платежная нагрузка, то сегодня клиенты тщательно оценивают ликвидность объекта, перспективы развития локации, инфраструктуру и качество проекта. Покупатели дольше сравнивают предложения и более взвешенно подходят к покупке.

Несмотря на сохраняющиеся высокие ипотечные ставки, комфорт-класс остаётся основным драйвером спроса. Алексей Бушуев объяснил это структурой рынка: именно в комфорте сосредоточены крупнейшие проекты комплексного освоения территорий, формирующие основной объём предложения.

В городе традиционно выше требования к расположению, архитектуре и транспортной доступности, тогда как в области ключевым фактором остаётся возможность приобрести квартиру большей площади за сопоставимый бюджет, считает Юдита Григайте. Потенциал комплексного освоения территорий в Ленобласти по-прежнему высок. Максим Жабин подчеркнул, что запросы покупателей в двух регионах существенно отличаются: в Петербурге чаще платят за место, городскую среду, транспортную доступность, статус адреса и ликвидность; в Ленинградской области сильнее работает рациональный мотив — больше площадь, ниже бюджет входа, возможность получить семейный формат. «Там выше чувствительность к цене, транспорту, парковкам, социальной инфраструктуре», — говорит эксперт.

Екатерина Немченко отметила, что жилые комплексы в Петербурге встраиваются в существующую инфраструктуру и дополняют её. Покупатели оценивают проект по совокупности факторов: транспортная доступность, образовательные учреждения, магазины, качественные характеристики нового комплекса, благоустройство, планировки, качество отделки. Для покупателей в Ленобласти актуальны те же вопросы, но с поправкой на отсутствие рядом существующей инфраструктуры. «Как правило, в регионе строят большие проекты комплексного освоения территории, которые предусматривают ответы на все эти вопросы. И главное ожидание покупателей здесь — стоимость жилья, так как областные проекты дешевле, в первую очередь за счёт стоимости земли», — говорит она.

Оксана Пономаренко напомнила, что Ленобласть выделяется более умеренной динамикой цен: рост в эконом-классе составил всего 8% за год, в комфорте — около 13%. Покупательские запросы смещаются от индивидуальных участков к качественной инфраструктуре, эстетике и готовым сценариям жизни. Ольга Кобякова добавила: «Покупатели городской недвижимости чаще ориентируются на транспортную доступность, близость рабочих мест, развитую инфраструктуру и возможность сохранить привычный образ жизни. Пригородные проекты, как правило, более доступны по бюджету, и здесь большое значение имеют школы, детские сады, магазины и досуговые пространства непосредственно в составе комплекса или в шаговой доступности от него».

Сергей Софронов считает, что в проектах массового сегмента в хороших локациях низкая цена физически невозможна, поэтому добавление к цене 5–7–10%, которые дадут выигрыш в архитектуре, МОПах, высоте потолков, террасах, благоустройстве, более оправдано, чем попытка «высушить» себестоимость и апеллировать только к близости метро. Следуя этой рыночной реальности, проект часто получает больше опций и начинает тяготеть к классу выше. В Ленобласти ожидания, напротив, в первую очередь о стоимости: можно сделать замечательный продукт, но он должен отвечать базовому запросу — обмен расположения на экономию.

Алексей Бушуев напомнил, что ожидания покупателей всё меньше зависят от административных границ и всё больше от качества самого проекта. По мере развития агломерации различия между территориями становятся менее заметными. Мария Мартемьянова подчеркнула, что раньше будущих жильцов эконом- и комфорт-классов волновали доступность и транспорт, а в последнее время на первый план вышли безопасность: закрытый двор, видеонаблюдение, благоустройство. «Сегодня общее технологическое развитие стандартизировало системы „умного дома” для этих классов жилья. Также повышенное внимание покупатели обращают на вопросы экологичности и здоровья: материалы с сертификацией FSC и LEED/BREEAM, системы рекуперации и фильтрации воздуха», — добавила она.

Классы жилья перестали быть только ценовыми категориями, считает Максим Жабин. Главный тренд — покупатель стал лучше разбираться и покупает не класс, а ценность. Комфорт-класс действительно становится комфортнее: лучше планировки, дворы, отделка, общественные пространства, коммерция на первых этажах, сценарии жизни внутри квартала. Бизнес-класс всё больше уходит в сторону среды и сервиса: архитектура, приватность, лобби, паркинг, инженерия, качество материалов, управление домом. В премиуме недостаточно дорогого расположения — нужны редкость, тишина, приватность, виды, архитектурная идея и ощущение продукта, который невозможно легко повторить.

Сергей Софронов добавил: «Премиальная и делюкс-недвижимость — это сегменты опережающего развития. Речь не про архитектуру, дорогую отделку или какие-то особенные планировки, а про инфраструктуру в двух направлениях: техническом и сервисном. Это физическая комплектация дома, начиная от качества входных дверей и заканчивая разнообразием растений в ландшафтном дизайне. И это концентрация услуг: от ресепшен и видео-комнаты охраны до оборудованных помещений, где можно отдыхать, заниматься спортом, проводить занятия детей с репетиром. Опыт проживания в таком доме значительно отличается от опыта проживания в домах массовой застройки. Классы уровнем ниже следуют за верхними, постепенно имплементируя похожие решения с поправкой на стоимость квадратного метра».

Екатерина Немченко отметила, что текущая ситуация на рынке определила для девелоперов не путь упрощения проектов, а поиск дополнительных возможностей и опций. Проекты становятся интереснее, привлекательнее, продуманнее. Идеи и опции, которые ранее встречались только в высоком сегменте, теперь используются в проектах других классов. Мария Мартемьянова выделила показатели, определяющие класс: архитектура, параметры отделки МОП, инфраструктура, технологии, планировка и управление. Самый широкий в плане соответствия этим критериям — комфорт-класс, что связано с запросом покупателей не просто на квадратные метры, но на инфраструктуру района. Именно на поле инфраструктуры и среды сейчас идёт конкуренция внутри комфорта.

Ольга Кобякова отметила, что растёт значение технологических решений и сервисов. Чтобы оставаться конкурентоспособными, девелоперы постоянно совершенствуют проекты. «Многие решения, которые характерны для бизнес-класса, Setl Group внедряет в комфорт и высокий комфорт. Например, единые входные группы с лобби и зонами отдыха, квартиры с террасами, палисадниками и возможностью установки камина», — говорит она. Михаил Рогатых добавил, что перетекание характеристик из более высоких сегментов продолжается: в комфорт-классе уже стали стандартом закрытые дворы и концептуальное благоустройство. Алексей Бушуев подчеркнул: «Различия между сегментами всё чаще определяются не базовым набором функций, а уровнем их реализации и качеством исполнения. Речь идёт о современных инженерных системах, цифровых сервисах, закрытых дворах, разнообразии планировок, развитом благоустройстве, общественных пространствах и инфраструктуре для спорта и отдыха — всё, что ещё несколько лет назад считалось преимуществом бизнес-класса, сегодня становится стандартом для качественных проектов в комфорте».

Доля новостроек бизнес-класса в структуре ипотечных сделок растёт быстрее, чем в других сегментах. Михаил Рогатых привёл данные Домклик: за последние три года в Санкт-Петербурге эта доля увеличилась с 12% и приближается к 20%. Стоимость квадратного метра в границах КАД продолжает расти, а количество новых площадок под застройку в центральных районах города сокращается. При этом, по его словам, в проекте бизнес-класса «ОРО от Аквилон» стоимость квадратного метра сегодня составляет около 370 тыс. рублей, что на 21% ниже среднерыночного уровня.

Татьяна Халилова подчеркнула, что в условиях экономической неопределённости недвижимость высокого класса остаётся одним из наиболее понятных и надёжных инструментов сохранения капитала, хотя конкуренция усиливается. Оксана Пономаренко отметила: «Хотя себестоимость строительства растёт во всех классах, в высоком ценовом сегменте это компенсируется стабильным спросом со стороны покупателей, для которых важны статус, архитектура и инфраструктура. Правда, дефицит качественных земельных участков в премиальных локациях Петербурга вынуждает девелоперов запускать новые проекты либо на периферии, либо через редевелопмент существующих территорий».

Максим Жабин согласился, что высокие сегменты чувствуют себя устойчивее, но это не значит, что рынок растёт без ограничений: «Скорее, там меньше паники и меньше зависимости от массовой ипотеки. Покупатель бизнес- и премиум-класса чаще располагает капиталом, продаёт другой актив или принимает решение не только из-за ставки, но и из-за качества объекта. Высокобюджетные проекты устойчивее ещё и потому, что предложение в хороших локациях ограничено. Если проект действительно редкий — по месту, архитектуре, видам, приватности, сервису, — он меньше конкурирует ценой. Но слабые проекты в дорогом сегменте тоже не защищены».

Сергей Софронов отметил, что по своим премиальным проектам «Акватория» и «Северная корона» совокупно с начала года наблюдается опережение фактических продаж по сравнению с планом почти на 20%. «Масс-маркет позволяет работать с плавающим широким спросом, дорогая недвижимость — с кратно меньшим объёмом рынка, но без больших колебаний. Маржинальность строительства сопоставима везде. Например, стоимость одного участка земли под премиальный дом в центре Петербурга может равняться всему строительству пары небольших многоквартирных домов в Ленобласти». Алексей Бушуев добавил, что устойчивый интерес сохраняется к жилью в исторических районах — на Васильевском острове, Петроградской стороне и в Адмиралтейском районе, где важна не только недвижимость, но и сформировавшаяся городская среда.

Цена остаётся важнейшим фактором, но она решает всё только в совокупности с финансовыми программами, позволяющими купить новостройку, — доступностью ипотеки и рассрочки, считает Екатерина Немченко. К запуску новых проектов в 2026 году девелоперы относятся осторожно: проектное финансирование дорого, рыночная ипотека не работает из-за высоких ставок, а льготные программы свёрнуты до минимума. «В прошлом году девелоперы занимались формированием земельного банка, и в городе практически не осталось свободных пятен для строительства. Текущее предложение вымывается, а старты продаж крайне редки. Это скажется в будущем на объёме предложения и на ценах. В городских проектах практически нет эконом-класса — строятся проекты от класса комфорт и выше».

Оксана Пономаренко считает, что рынок переходит к модели «рынка продавца»: объём доступных лотов на вторичном рынке города сократился на 15%, что привело к росту цен. Средняя цена «новой вторички» превысила стоимость квадратного метра в новостройках. В 2026 году наиболее перспективными для запуска девелоперы считают комплексы премиум- и бизнес-класса в новых локациях, а также комфорт-класса в районах с инфраструктурой.

Михаил Рогатых уверен: отложенный спрос на жилую недвижимость существует всегда. «Сегодня, по словам министра финансов России, на счетах граждан размещено более 60 трлн рублей. По мере снижения ключевой ставки часть этих средств будет перетекать в экономику, что может усилить инфляцию. В такой ситуации недвижимость останется одним из наиболее надёжных инструментов сохранения капитала». Юдита Григайте добавила, что именно проекты с качественной средой сохраняют привлекательность даже в период дорогого финансирования и сдержанного спроса.

Сергей Софронов прогнозирует, что сегменты дорогого квадратного метра останутся стабильными, а спрос будет реагировать на изменения в предложении. Средняя ценовая категория (от 300 до примерно 450 тыс. руб. за «квадрат») будет зависеть от совокупности параметров дома и конкретной квартиры. Нижний ценовой сегмент (170–300 тыс. руб. за кв. м) максимально зависит от ипотеки. Здесь возможно приобрести больше площади по льготным программам, и любые специальные предложения моментально получают отклик в виде растущего интереса.