Источник:
Новостройки всегда соседствуют с уже существующей средой — дорогами, школами, маршрутами к метро. Появление нового ЖК может дать району новые возможности, а может добавить проблем, даже если внутри всё продумано. В ежегодной профессиональной премии «Строитель года» появилась номинация «Градостроительная интеграция»: победителя выбирают читатели, голосование завершится 8 ноября. Ведущие девелоперы Петербурга и Ленобласти рассказали, как учесть эти связи до начала строительства.
Градостроительная интеграция — момент, когда квартал перестаёт быть отдельным объектом и становится частью городских маршрутов. «Человек выходит из двора, идёт к метро, в школу, в поликлинику и в магазин, и граница проекта в этом движении для него не существует», — поясняет Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». Работает и обратное направление: в новый квартал приходят жители соседних домов, потому что там появилось то, чего у них раньше не было. Проверить интеграцию можно одним вопросом — добавляет ли квартал району что-то новое или только потребляет имеющееся: дороги, места в школах, пропускную способность транспорта.
Для Петербурга тема особенно важна: свободной земли в сложившихся районах почти не осталось, каждый новый дом занимает бывшую промышленную площадку, участок после расселения или дорогой участок между существующей застройкой. В чистом поле здесь строить почти не приходится, поэтому девелопер всегда приходит в готовую среду с её жителями, привычками и уже загруженной инфраструктурой, подчеркнул Жабин.
«Качественная градостроительная интеграция — это создание таких жилых проектов, которые впишутся в существующий ландшафт, учитывая историю и архитектуру города», — продолжил Андрей Бородин, директор по строительству Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. По его словам, для Петербурга это особенно важно из-за уникального исторического наследия и узнаваемого характера. Задача девелопера усложняется: нужно не только построить ЖК под потребности жителей, но и сделать это органично — не только в центре, но и в пригородах, включая Ленобласть. «Мы знаем, что в плотной застройке Мурино не хватает качественных рекреационных зон — поэтому в проекте «Аквилон РИВА» будет свой пруд, всесезонная «точка притяжения»», — объясняет Бородин. Летом можно будет любоваться водной гладью, а зимой пруд превратится в каток во дворе.
«Важно, чтобы новый жилой комплекс был связан с окружающей территорией, отвечал потребностям людей и развивался вместе с инфраструктурой», — соглашается Елена Греб, финансовый директор ГК «Союз». Город развивается не только в исторических границах, но и на новых территориях, и результат важно оценивать не количеством квадратных метров, а тем, насколько комфортно людям будет жить в новом районе через пять, десять или двадцать лет. «Мы в ГК «Союз» рассматриваем ЖК «Сибирь» в Тельмана именно с этой точки зрения. Для нас принципиально важно, чтобы проект развивался не только как жилая застройка, но и как среда для повседневной жизни семей», — рассказала Греб. Работу с окружающим пространством начали ещё на начальном этапе строительства: благоустроили прилегающую территорию, создали сквер, установили лавочки и фонари. С экономической точки зрения интеграция тоже значима: инфраструктура и качество среды влияют на привлекательность территории, устойчивость спроса и долгосрочную ценность недвижимости.
«Градостроительная интеграция — это умение бесшовно вписать новые кварталы в существующую городскую ткань», — сформулировал Сергей Крупин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург». Современная застройка должна не просто появляться на карте, а продолжать и развивать сложившуюся жилую среду. Речь не только о транспортной доступности и дорожной сети, но и об образовательной и медицинской инфраструктуре, коммерции, общественных пространствах. Важно учитывать сложившиеся сценарии жизни: как люди перемещаются по району, где проводят свободное время, какие места становятся точками притяжения. «По сути, застройщик вместе с властями выступает соавтором городской среды», — считает Крупин. Качество проекта определяется не только числом сданных корпусов, но и тем, насколько органично новый квартал интегрируется в городскую жизнь.
«Интеграция подразумевает не просто строительство жилья: новые дома и кварталы должны вписываться в ткань города, дополнять среду и связывать пространства с учётом исторического и архитектурного контекста, баланса функций и потребностей жителей», — соглашается Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group. О бесшовности говорит и Елизавета Гречухина, руководитель направления «Городская среда» ГК «А101»: «Новый жилой комплекс становится частью города, когда он продолжает существующие связи и сценарии жизни, а не обрывает их на границе участка». Она выделила несколько типов барьеров: пространственные — разрывы улиц и маршрутов, заборы, обходные пути; временные — когда территория строится очередями, а жильё появляется раньше инфраструктуры и общественных пространств; сервисные — функции и службы рядом физически, но не связаны между собой, а ответственность распределена между разными участниками.
«Для ГК «КВС» градостроительная интеграция — это осознанное встраивание нового объекта в уже существующую ткань города», — подчеркнула Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС». Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, напомнила: все новые проекты появляются в рамках стратегии развития города, принятой городскими властями, — именно она определяет, какие проекты и где будут реализованы и какой инфраструктурой обеспечены. «Благодаря этому порядок интеграции новых проектов в городскую среду определяется заранее, ещё до выхода девелопера на строительную площадку», — уточнила эксперт. На застройщиках лежат тактические задачи: они отвечают за свой небольшой кусок территории, вписывают несколько домов в застройку квартала и рассчитывают экономику проекта.
Городская стратегия отвечает на другие вопросы: как должна развиваться транспортная инфраструктура в ближайшие десятилетия, где горожане будут работать. «Эти решения определяют, как будет жить город на десятилетия, если не на столетия вперёд. Они принимаются городской администрацией, а коммерческие застройщики работают в рамках установленного городом правового каркаса. Это очень тесное взаимодействие, но город и застройщики работают каждый на своём уровне и в рамках своих возможностей», — добавила Кукушкина.
Чтобы ЖК хорошо интегрировался в городскую ткань, за красивыми фасадами должна стоять инфраструктура, рассчитанная на весь комплекс, считает Крупин. «Городская среда складывается из множества элементов: дорожной сети, социальных объектов, общественных пространств и самой энергии петербуржцев, наполняющих их жизнью», — отмечает он. Важно, чтобы все составляющие работали как единая система. Проекты «Главстрой Санкт-Петербург» — малоэтажный квартал «Кронфорт. Центральный», «Северная долина» и экорайон «Юнтолово» — отличаются друг от друга, потому что каждый формируется с учётом особенностей локации: архитектура и организация пространства отражают характер Кронштадта, Выборгского и Приморского районов.
Принцип особенно актуален для проектов в несколько очередей. Этой осенью согласовали архитектурно-градостроительный облик нового квартала «Юнтолово»: компания планирует расширить набор архитектурных и пространственных решений, сохранив целостность жилой среды. В новом квартале предусмотрена застройка высотой от 7 до 17 этажей. Один из типов — урбан-блоки, где высота зданий постепенно снижается от внешнего периметра к внутренней части квартала: это сформирует выразительный городской силуэт со стороны улиц и более камерную среду внутри. Отдельно стоящие здания-доминанты станут архитектурными акцентами. Более 65 тыс. кв. м займут озеленённые и благоустроенные пространства, а центральным элементом ландшафтной концепции станет существующий водоём: вокруг него сформируют прогулочные, спортивные и рекреационные зоны.
«Создание архитектурного облика также зачастую требует от застройщика сохранить связь с тем, что ранее существовало на этой территории», — продолжила Кукушкина. Проект ЦДС «Чёрная Речка» возведён на месте крупного завода «Ильич» и несёт черты промышленной архитектуры: решётки на окнах, кирпичные фасады — дань истории места. Работа в рамках колерной карты Санкт-Петербурга позволяет сохранить цветовую гамму города. Застройщики также учитывают, что их социальная инфраструктура обслуживает не только жителей квартала, но и соседних, — это принимается в расчёт при планировании транспортных потоков и размещении парковочных мест.
Внешний облик играет важную роль. «В квартале бизнес-класса «Дубровский» в Пушкине мы сознательно работаем с архитектурой, которая не доминирует над историческим и природным ландшафтом, а бережно его продолжает: неоклассические фасады в светло-песочных и пастельно-зелёных тонах, высота домов всего четыре этажа и закрытые дворы без машин создают камерную среду, созвучную характеру этого места», — привела пример Альшаева. По её наблюдениям, покупатель сегодня оценивает не только квартиру, но и то, насколько новый дом соответствует духу места, комфортно ли вписывается в повседневные маршруты и визуальный код района.
Архитектуру человек видит, а средой пользуется, и во второй части решается, приживётся ли квартал в районе, считает Жабин. Главным документом становится мастер-план: связи между очередями, выезды, пешеходные маршруты, школа, сад, коммерция и общественные пространства закладываются до начала проектирования корпусов — на площадке собрать район заново уже не получится. «Мы разбираем проект через распорядок дня жителя и выписываем, как человек выходит утром с ребёнком, где оставляет машину, за сколько минут доходит до остановки, где покупает хлеб по дороге домой. Часть этих маршрутов уходит за периметр, и именно они отвечают за интеграцию», — рассказывает он. Социальную инфраструктуру считают по нормативу от числа будущих жителей на территории проекта. Расчёт задаёт нижнюю границу, и настоящая интеграция начинается там, где норматив заканчивается, потому что нагрузку на соседние кварталы он не видит.
Отдельной работой Жабин называет интересы соседей: людей беспокоят конкретные вещи — тень от нового дома, парковка на их улице, поток машин к школе и график строительных работ. Эти вопросы лучше разобрать до проектирования, пока ответ ещё можно заложить в планировку. Мельников уточнил, что для интеграции помимо архитектуры важно учитывать транспортную доступность, обеспеченность социальными объектами, удобство пешеходных маршрутов, качество общественных пространств и интересы соседних кварталов. «Таким принципам к формированию жилых кварталов следует Setl Group: доступность повседневной инфраструктуры и необходимых сервисов, организация игровых пространств для детей разных возрастов, спортивные зоны и озеленение», — говорит он. Подходы необходимо адаптировать к конкретной территории: решения для исторического центра и нового района не могут быть одинаковыми.
Особое значение, по словам Мельникова, имеет работа с наследием. Реставрация «Красного гвоздильщика», восстановление особняка Веге, комплексный подход к преобразованию территории в проектах «Аристократ» и «Империал Клаб» иллюстрируют разные направления этой работы холдинга. «Задача девелопера — не только обновить застройку, но и сохранить характер места, дополнить его востребованными функциями», — подчеркнул он. «По сути, застройщик должен предвидеть те изменения, которые произойдут после строительства», — говорит Бородин. В комплексе «Аквилон Ливз» коммерческие помещения на первых этажах формируют сферу услуг и розничной торговли для всего микрорайона: кафе и аптеки, пункты выдачи маркетплейсов, химчистка и магазины.
«Архитектура формирует визуальный облик территории, но комфорт определяется гораздо большим количеством факторов», — подтверждает Греб. Важно понимать, как жители будут передвигаться по району, какие маршруты станут ежедневными, где находятся школы и детские сады, насколько доступны магазины, медицинские учреждения и места отдыха. Необходимо оценивать возможности инженерных сетей, состояние дорожной инфраструктуры и потенциальную нагрузку на существующие объекты. Отдельное внимание — общественным пространствам: дворы, пешеходные маршруты, озеленение и места для общения формируют среду, в которой люди проводят значительную часть времени. Благоустройство не должно ограничиваться территорией одного дома. «Появление нового комплекса может увеличивать нагрузку на дороги и социальные учреждения, менять привычные маршруты и влиять на повседневную жизнь людей. Эти последствия важно оценивать ещё на стадии проектирования», — уточнила Греб. В ЖК «Сибирь» ведётся строительство детского сада на 190 мест, также в проекте ещё один сад и школа.
«Для того чтобы интеграция прошла успешно, важно правильно описать правила, определяющие, как продолжаются маршруты, где размещаются нужные жителям функции, как формируются общественные пространства и кто отвечает за их работу», — отмечает Гречухина. Эти правила должны сохранять преемственность между очередями строительства и соседними территориями. «Тогда новый район не просто вписывается в окружение внешне, а становится частью общей городской системы», — подчеркнула эксперт.
Крупин отметил, что сегодня требования города к социальным обязательствам застройщиков, в том числе в рамках работы Градостроительной комиссии, достаточно высокие. «Это часть последовательной политики властей, направленной на более продуманное развитие территорий, когда жильё и необходимая инфраструктура создаются синхронно», — объяснил он. Мы принимаем эти правила и понимаем, что диалог с городом — не формальность, а необходимая часть работы девелопмента. Важно находить решения, которые позволяют соблюсти установленные требования и одновременно учитывать экономику проекта. Строительство социальных объектов, создание дорожной инфраструктуры и подключение к инженерным сетям требуют значительных вложений, а в условиях ограниченного спроса обеспечить экономическую устойчивость проекта сложнее.
«Мы видим, что в нынешних рыночных реалиях застройщики осторожнее подходят к запуску новых проектов, а сделки с земельными участками и вывод новых объектов на рынок замедляются», — комментирует Крупин. Если экономика проекта не складывается, развитие территории может отложиться: город не получает ни нового жилья, ни социальной инфраструктуры, а застройщик рискует утратить часть накопленных компетенций.
Греб также отметила: социальная инфраструктура требует значительных вложений, отдельного проектирования, организации строительных работ и соблюдения сроков. Такие объекты нужно учитывать в экономике проекта заранее, а не решать их после завершения основной жилой застройки. Интеграция начинается задолго до появления первых жителей: на этапе проектирования необходимо оценить потенциал территории, определить потребность в инфраструктуре, продумать этапность строительства и учесть действующие градостроительные требования. «Большую роль здесь играют органы власти. Они определяют правила использования территории, параметры застройки, требования к социальной и транспортной инфраструктуре, а также условия реализации конкретных проектов», — уточнила Греб. Задача девелопера — работать в рамках этих требований и учитывать реальные потребности будущих жителей.
На практике интеграция проходит через документы, говорит Жабин: правила землепользования и застройки задают параметры участка, проект планировки задаёт улицы и границы кварталов, региональные нормативы задают места в школах и садах, а общественные обсуждения дают жителям формальную возможность высказаться. Поверх этого идут социальные обязательства девелопера перед городом. Там, где результат измеряется числом — места в школе и саду, дорога, парковка, процент озеленения, — механизм надёжный. Там, где результат измерить нечем, формальное требование выполняется, а среда может и не получиться.
Своя часть у девелопера понятная: внутренние дороги, дворы без машин, удобные подходы к остановкам и парковки, которые не перекрывают пешеходные связи, он делает сам, продолжил Жабин. За внешнюю сеть, новые магистрали и развитие метро он не отвечает и сроков обещать не может. Здесь роль другая — участвовать в обсуждении с городом, обосновывать нагрузку своим проектом и синхронизировать сроки там, где это возможно. «Хороший результат получается, когда обе стороны видят один горизонт», — резюмировал он.
«Требования города к планировке, благоустройству и обеспеченности инфраструктурой играют важнейшую роль. При этом наша задача как застройщика — не ограничиваться выполнением нормативов, а искать решения, которые нужны будущим жителям и окружающему району», — подтвердил Бородин, отметив, что только в этом году Аквилон открыл четыре социальных объекта: среднюю школу и три детских сада в Петербурге и Ленинградской области. «На практике интеграция — это совместная работа застройщика и города. Петербург задаёт обязательные параметры: обеспеченность социальными объектами, озеленение, транспортную доступность. Такие требования дисциплинируют рынок и защищают интересы горожан», — соглашается Альшаева. По её словам, работа ответственных застройщиков помогает городу решать вопрос дефицита инфраструктуры. Отдельная ответственность — социальная инфраструктура. «Петербург уже прошёл через этап, когда жильё строилось быстрее, чем школы и детские сады, и сегодня городские власти чётко обозначили: строить жильё без социальной инфраструктуры нельзя», — напомнила она. Компания согласна и видит задачу в том, чтобы социальные объекты появлялись синхронно с жильём или опережающими темпами. Во всех кварталах «КВС» предусмотрены детские сады, школы и общественные пространства. «Для нас это не формальность, а часть архитектурного замысла: жилой комплекс без общественных пространств сегодня представить уже невозможно», — добавила Альшаева.
Главная сложность, по мнению Мельникова, — согласование интересов: экономику проекта необходимо сочетать с инфраструктурными возможностями территории, сохранением наследия и ожиданиями жителей. «Требования города задают обязательные рамки, но для гармоничного развития нужен диалог всех участников и синхронизация сроков строительства жилья и социальной, транспортной, торгово-сервисной инфраструктуры», — объясняет он. Одной из главных сложностей Бородин называет необходимость сочетать развитие территорий с сохранением исторического облика города и существующей инфраструктуры. «Компромисс здесь возможен благодаря комплексному планированию и постоянному диалогу с городом», — считает он. Не менее важно развитие новых районов: проекты «Солар» и «Солар Парк» в Шушарах должны привнести более высокие стандарты жилой застройки в локацию — качественные архитектурные решения, английскую кирпичную кладку, закрытые безопасные дворы с ландшафтным дизайном.
«Мешает прежде всего разница горизонтов. Город планирует транспорт и социальные объекты в одном временном масштабе, а девелопер принимает решение о старте сегодня и выходит с домом через два-три года. После закладки фундамента назад уже не развернуться, поэтому совпадение сроков получается скорее удачей, чем правилом», — отмечает Жабин. Второе противоречие возникает при расчёте нагрузки: норматив считает жителей одного проекта, а накопленную нагрузку нескольких соседних проектов на одну дорогу и один школьный микрорайон в этой логике не видит никто. Третье препятствие — в циклах: у школы, сада, дороги и коммерции разные сроки проектирования, согласования и скорость финансирования, поэтому синхронизировать их ввод с жильём трудно даже при желании всех сторон.
«Четвёртое — в деньгах. Стоимость финансирования и состояние спроса задают рамку для любого решения, а социальные обязательства и согласования давят на бюджет проекта», — говорит Жабин. В такой рамке первым под сокращение попадает то, что не продаётся напрямую, — благоустройство и общественные пространства. Компания решила экономить на процессах, технологиях и управлении, но не на том, с чем житель соприкасается каждый день. Примерно десятая часть себестоимости отвечает почти за весь пользовательский опыт. Компромисс находится там, где спор идёт до проектирования: когда начинаешь менять готовый проект, результат почти всегда выходит хуже исходного.
«Одно из главных противоречий связано с разными темпами развития жилой и внешней инфраструктуры», — также замечает Греб. Жилые дома, дороги, инженерные сети, школы и детские сады требуют разных сроков проектирования, согласования, финансирования и строительства. Потребность в инфраструктуре возникает по мере заселения, и откладывать решение этих вопросов на неопределённый срок нельзя. Есть и финансовая сторона: строительство социальной инфраструктуры требует существенных инвестиций, которые необходимо учитывать в экономике девелоперского проекта. Но далеко не все вопросы развития территории находятся исключительно в зоне ответственности застройщика. «Необходимо найти баланс между экономической эффективностью использования земли и комфортом городской среды», — добавила Греб. Территория должна развиваться экономически обоснованно, но плотность застройки, доступность общественных пространств и обеспеченность инфраструктурой должны соответствовать потребностям будущего населения.
Чтобы территории развивались, прежде всего социальная нагрузка должна быть посильной, а механизмы её распределения — более гибкими, отметил Крупин. Стоит рассмотреть специальные условия финансирования проектов, связанных со строительством социальных объектов и созданием сложной инфраструктуры. «Ещё одно направление — упрощение процедур для проектов с повышенными обязательствами по строительству школ, детских садов и поликлиник», — продолжил он. Застройщики готовы участвовать в развитии социальной инфраструктуры, но высокая стоимость заёмного капитала существенно усложняет реализацию таких проектов. Необходимо не только определять объём обязательств, но и создавать условия, при которых их можно выполнить в разумные сроки. Не менее важна стабильность правил: застройщик должен понимать требования к социальной нагрузке заранее и иметь возможность оценить экономику проекта на перспективу. «Петербург движется к более продуманному развитию городской среды, и это правильное направление. Главное, чтобы требования к качеству застройки и социальной инфраструктуре сочетались с экономической реализуемостью проектов», — резюмировал Крупин.
О предсказуемости городских планов говорит и Жабин. По его словам, девелоперу важнее знать точный срок новой дороги или станции, чем получить послабление по нормативу. Под известный срок проект можно пересобрать, а под неопределённость закладывают запас, и этот запас оплачивает покупатель. Считать нагрузку надо по территории, а не по отдельному проекту: «Пока школа, дорога и транспорт считаются от числа жителей одного квартала, сумма нескольких кварталов остаётся вне расчёта, хотя живут люди именно в этой сумме», — говорит он. Важен и порядок ввода: социальная и транспортная инфраструктура должна входить в строй вместе с жильём или чуть раньше. «Инфраструктура не может быть обещанием на будущее, потому что слова «дальше будет» для семьи не работают. Работающая школа этот вопрос закрывает, и в одном из наших кварталов такую роль выполняет школа на 1 050 мест», — отметил Жабин. Ещё один пункт — у общественных пространств должен быть хозяин: пока не названы ответственный, расписание и бюджет содержания, пространство остаётся газоном с дорожками, а расходы приходят в квитанцию жителя. И последнее — критерий оценки. «Квартал имеет смысл проверять не метрами и не числом объектов, а тем, удобно ли жить на территории уже на первой очереди, до того, как достроится весь проект. Новых денег от города ни один из этих пунктов не требует», — добавил Жабин.
Греб считает, что нужен более широкий взгляд на понятие комфортной среды. «Полноценный район не может состоять только из жилых домов и парковочных мест. Ему нужны общественные пространства, озеленение, безопасные пешеходные маршруты, места для повседневных услуг и возможности для общения жителей», — пояснила она. Отдельно она отметила необходимость учитывать долгосрочную экономику территории: качественная инфраструктура требует инвестиций сегодня, но именно она во многом определяет востребованность района в будущем. Оценивать девелоперский проект только по стоимости строительства и объёму реализованного жилья недостаточно — важно учитывать, насколько устойчивой и комфортной будет созданная среда в перспективе.
Бородин добавил, что комплексное развитие территорий позволяет решить вопросы интеграции наиболее эффективно ещё на этапе проектирования. «У Группы Аквилон большой опыт таких проектов в разных регионах страны, когда жильё, дороги, социальная инфраструктура, общественные пространства и озеленение планируются во взаимосвязи», — рассказал он. В Петербурге и Ленинградской области компания применяет лучшие практики с учётом локальной идентичности и стремится как можно лучше реализовать концепцию проекта. «Но самый качественный результат рождается только в синергии с городом», — заключил Бородин.
