Источник:
Несколько владельцев участков в коттеджном поселке «Петергофские дачи» на юго-западе Петербурга обратились в суд, чтобы не платить за проезд к своим домам. Ежемесячный платеж за право проехать по единственной дороге в поселке достигает 12,5 тысячи рублей. В ситуации разбирались Следственный комитет, депутаты Госдумы, а также «Фонтанка».
Многолетний конфликт разворачивается вокруг крупного поселка на Ропшинском шоссе. Покупая участок и строя дом, люди не ожидали, что за дорогу к ним придется платить отдельно. При ближайшем рассмотрении выясняется, что многое здесь не соответствует первым впечатлениям: дорога оказывается не той, что кажется, дачное некоммерческое партнерство — не ДНП, а ООО, а купленные участки расположены вовсе не там, где их показывали на схеме, — далеко за границей ДНП.
Земля многократно делилась и объединялась, дорога меняла кадастровые номера и собственников, а право проезда оформляли как частный сервитут. Этот сервитут неожиданно стал полноценной заменой членским взносам, хотя юридически таковым не является.
Частный сервитут, в отличие от публичного, — это договоренность с конкретным соседом: например, вам разрешают ездить через его участок к своему дому, иногда за плату. Публичный устанавливается властями в общественных интересах и не является индивидуальной договоренностью двух собственников. В «Петергофских дачах» спор идет именно вокруг частных сервитутов: владельцы утверждают, что им продали участки с уже предусмотренной общей дорогой, а затем предложили отдельно платить за право по ней ездить.
Теперь одни собственники судятся из-за платы за проезд, другие пытаются выяснить, кому принадлежит внутренняя инфраструктура поселка. История дошла до правоохранительных органов и депутатов всех уровней.
Сначала была земля
История «Петергофских дач» начинается с большого земельного массива на Ропшинском шоссе. ДНП «Петергофские дачи» создали в конце 2016 года. В уставе одной из целей деятельности партнерства значилось обеспечение потребностей владельцев садовых участков, в том числе в проезде, водоснабжении, электричестве и другой общей инфраструктуре.
Партнерству принадлежал участок площадью почти 92 гектара. В 2018 году его начали делить: из большого массива образовали десятки отдельных земельных участков. Один из них — площадью 42 671 кв. м с кадастровым номером 78:40:1911501:3029 — предназначался для обеспечения доступа к другим участкам. На него установили обременение в виде права прохода и проезда.
В одном из судебных решений прямо отмечается: при разделе первоначальной земли собственник сам признал участок № 3029 предназначенным для доступа к вновь образованным участкам и установил на него ограничение в виде права прохода и проезда. Однако должно ли оно быть бесплатным, там не указано.
В любом случае дорога появилась не случайно и не спустя несколько лет после продажи домовладений. На этапе продажи участков она была частью самой схемы освоения территории.
150 тысяч за право проехать
Одновременно с покупкой участков новым владельцам предлагали оформить отдельное соглашение о частном срочном сервитуте. Один из таких договоров заключили 24 февраля 2021 года. За право проезжать к своему участку через землю ДНП собственница обязалась при покупке платить 8 тысяч рублей в месяц. Срок сервитута составлял десять лет. С января 2025 года плата выросла до 12,5 тысячи рублей в месяц.
Таким образом, речь идет о 150 тысячах рублей в год только за проезд. В 2025 году ДНП обратилось в суд к собственнице, потребовав взыскать долг по этому соглашению. За семь месяцев — с марта по сентябрь — партнерство насчитало 80 450 рублей.
Женщина предъявила встречный иск. Ее позиция сводилась к тому, что платный частный сервитут здесь вообще не должен был возникать: дорога изначально создавалась для доступа к нарезанным участкам, право проезда по ней уже существовало, а при покупке земли ее об этом не предупредили.
В суде представитель собственницы обращал внимание еще на одну деталь: по договору купли-продажи к участку были подведены подъездные пути с асфальтовым покрытием. При этом продавец, по версии ответчицы, якобы не сообщил покупателю, что доступ к ним придется оплачивать отдельно.
Представители Егоровой также настаивали, что фактически участок используется как дорога сразу множеством собственников, а значит называть такое право проезда индивидуальным частным сервитутом некорректно. В судебных материалах действительно отмечено: участок фактически используется исключительно для прохода и проезда не только ответчицы, но и других лиц.
Дорога росла и меняла номера
Пока владельцы участков ездили по ней, сама дорога с кадастровой точки зрения пережила несколько превращений.
В 2021 году участок № 3029 площадью 42,7 тысячи кв. м разделили на пять частей. Затем часть земель несколько раз объединялась. В 2024 году в результате очередного раздела появился участок с нынешним кадастровым номером. Его площадь составляет уже 87 713 кв. м.
При всех этих преобразованиях обременение в виде права прохода и проезда сохранилось. В выписке ЕГРН оно, как отмечает суд, распространяется на всю площадь нового участка № 3903.
Получается, существует огромный земельный участок почти в девять гектаров, юридически предназначенный «для размещения дач», но его конфигурация, по оценке стороны ответчика, фактически не позволяет использовать его как обычную дачную землю — он служит дорогой.
«Вы вообще не внутри ДНП»
Затем судебный спор сделал еще один неожиданный поворот. Сторона собственницы утверждала: если земля находится внутри территории садоводства, то собственники вправе пользоваться общей дорогой без отдельной платы за сервитут. В частности, представитель ссылался на закон № 217-ФЗ, согласно которому владельцы участков на территории садоводства могут использовать земли общего назначения для прохода и проезда.
Но в ответ ДНП заявило фактически обратное: участок с этой дачей в границы территории партнерства не входит.
Более того, суд отметил, что доказательств обратного ему не представили. Схема территории, которую показывало ДНП при продаже участка под дачу, была отвергнута как недопустимое доказательство — суду было неизвестно, кем и когда она составлена. А из переписки и заключения специалиста также не следовало, что участок находится внутри ДНП.
В декабре 2025 года правление партнерства утвердило границы своей территории по новому межевому плану. Принадлежащий Егоровой участок туда, как следует из судебного решения, не вошел.
Получилась конструкция, которую собственники теперь и пытаются оспаривать: их участки формально могут не входить в территорию ДНП, но добираться до них приходится по дороге, которой распоряжается связанная с поселком структура и пользование которой оформлено как платный сервитут.
Суд встал на сторону ДНП
13 мая 2026 года Петродворцовый районный суд взыскал с собственницы в пользу ДНП «Петергофские дачи» 80 450 рублей задолженности за сервитут. Во встречном иске о признании соглашения недействительным суд отказал.
Одной из причин стал срок исковой давности. Договор был подписан еще в феврале 2021 года, его условия исполнялись, собственница вносила платежи. В суд с требованием признать соглашение ничтожным она обратилась только в марте 2026-го. Суд решил, что трехлетний срок пропущен.
Кроме того, суд указал, что само соглашение зарегистрировано и заключено в предусмотренной законом форме, а оснований считать его ничтожным не нашел.
Таким образом, вопрос о том, насколько справедливой выглядит сама модель — купить участок и затем каждый месяц платить за дорогу к нему, — и вопрос о юридической действительности конкретного договора оказались не одним и тем же.
На этом споры не закончились. Еще в одном деле ДНП потребовало от Егоровой уже не денег, а освободить принадлежащий партнерству дорожный участок. Иск касается земли с тем самым кадастровым номером 78:40:1911501:3903.
В иске говорится о бетонных плитах и другом имуществе собственницы, находящемся на территории дороги. ДНП потребовало убрать их, восстановить дренажную канаву, а на случай неисполнения решения — установить судебную неустойку сначала в 10 тысяч рублей, а затем по 20 тысяч рублей за каждый месяц просрочки.
По факту речь идет о въезде на участок собственницы. Якобы она его установила без согласования с владельцем земли. Выполнить сейчас требование ДНП — значит отрезать свой дом вообще от любой дороги, хоть платной, хоть не платной.
У дороги сменился хозяин
Есть в этой истории и еще один поворот. До декабря 2025 года владельцем участка № 3903 являлось ДНП «Петергофские дачи». Но с 4 декабря собственником стало одноименное ООО. Таким образом, дорога, обслуживающая большое количество частных домовладений, перешла от некоммерческого партнерства к коммерческой организации.
Именно обстоятельства формирования и последующей передачи дорожного участка теперь вызывают вопросы у части владельцев земли.
Несколько собственников направили заявление в правоохранительные органы. В нем они просят проверить обстоятельства продажи участков, оформления сервитутов, изменения кадастровых границ и финансовой деятельности ДНП.
Среди прочего заявители утверждают, что покупателям земли могли не сообщать, что за доступ к участкам впоследствии придется отдельно платить. Они также ставят вопрос о том, на каких основаниях принимались отдельные решения органами управления партнерства и каким образом учитывались деньги, получаемые от владельцев земли.
От ворот до суда
Руководитель ДНП Александр Бессонов в разговоре с «Фонтанкой» опроверг саму постановку вопроса, выдвинутую недовольными дачниками.
«У нас в поселке 300 домов. Все они ежемесячно оплачивают услуги по определенной ставке. И в эту плату входит далеко не только право проезда. На эти деньги мы чистим дорогу от снега и мусора, ремонтируем ее, обеспечиваем видонаблюдение и патрулирование службой безопасности, строим и содержим детскую площадку. Если вдруг часть жителей перестанет вносить эту плату, получится, что эти расходы лягут на их соседей», — объясняет председатель ДНП.
«Почему-то недовольных не удивляет, что зимой, утром после снегопада они выезжают из дома на вычищенную до асфальта дорогу, а не в сугроб, — возмущается Александр Бессонов. — Почему-то они не хотят за свой счет за 50-60 млн рублей сейчас укладывать необходимый второй слой асфальта. А на вопрос, мол, а чего же вы вообще хотите, мы слышим только: Хотим сами управлять».
Александр Косарев, юрист, представляющий собственников в суде, соглашается: «У них там действительно все чисто, прибрано, и по факту эти 12,5 тысяч идут вместо членских взносов. Кроме этого владельцы участков ничего не платят».
«Но проблема не в деньгах. Дело в том, что заключив такую мнимую сделку — частного сервитута, руководство ДНП подменило ею полноценное право владельцев участков на управление своим поселком. Да, за вполне умеренную плату им предоставляют все положенные услуги. Но при этом все решают сами — где поставить детскую площадку, где людям делать въезд к своему дому и многое другое, — говорит юрист. — Исключив почти 90% участков из границ ДНП, они сделали их владельцев совершенно бесправными. И любая попытка также стать членом ДНП у более чем двух сотен хозяев поселка оборачивается отказом: ваш дом за пределами наших границ».
Впереди суды уже в апелляционной инстанции, а также ответы от Следственного комитета и прокуратуры, который пока также ждут итогов судебных тяжб.
