Эксперты ожидают стремительного снижения роста вложений в коммерческую недвижимость в ближайшее время. Причины разбирала «Фонтанка».
Источник:
В сегменте коммерческой недвижимости ожидается заметный спад. Давление оказывают рост кадастровой стоимости и высокая ключевая ставка, из-за которой банковские депозиты выигрывают конкуренцию за средства инвесторов.
Источник:
По подсчетам Nikoliers, за девять месяцев 2026 года инвестиции в коммерческую недвижимость России сократились на 2,4% год к году и достигли 559 млрд рублей. На Петербург и Ленобласть пришлось 59 млрд рублей.
Крупнейшим сегментом по объему вложений в стране остались офисы: в них инвесторы направили 208 млрд рублей, или 37% общего объема. Склады заняли второе место с 184 млрд рублей, или 33% рынка.
В торговую недвижимость вложили 115 млрд рублей — на 29,6% больше, чем за аналогичный период 2025 года. Этот сегмент получил 21% инвестиций. Еще 35 млрд рублей пришлось на гостиничную недвижимость и 17 млрд рублей — на многофункциональные комплексы.
В Петербурге структура вложений иная. По оценке IPG.Estate, в первом полугодии 2026 года офисный сегмент занял 38% инвестиций, гостиничный — 17%, складской — 11%. На торговую недвижимость пришелся лишь 1%.
Эксперты ожидают дальнейшего сокращения инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга. Главная причина — рост налоговой нагрузки на девелоперов.
С текущего года в Петербурге резко выросла кадастровая стоимость всех объектов недвижимости. В общей сложности она подорожала на 7,6 трлн рублей — до 57,8 трлн рублей.
Рост стоимости вызвал возмущение владельцев недвижимости, прежде всего коммерческой. Они направляли письмо губернатору Петербурга Александру Беглову с просьбой не утверждать новый отчет о кадастровой стоимости и предоставить на 2026 год льготу по налогу на имущество. Под обращением стояли подписи руководителей компаний «Адамант», «Империя», «УК Теорема», управляющих компаний ТРЦ «Охта Молл», универмага «Московский» и других участников рынка. Однако отчет утвердили, а в налоговой льготе владельцам отказали.
Сейчас предприниматели могут индивидуально оспорить расчет кадастровой стоимости в ГБУ «Городское управление кадастровой оценки». Но на практике механизм оказался малоэффективным: более 90% собственников земельных участков, недовольных переоценкой земли в Петербурге и подавших замечания к отчету, получили отказы.
Неудивительно, что интерес к коммерческой недвижимости снижается и продолжит падать. По словам директора инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International Екатерины Андреевой, для владельцев критичным стал именно рост кадастровой стоимости, а также увеличение ставки налога на имущество.
«Регулярное увеличение кадастровой стоимости затрудняет прогнозирование доходности арендного бизнеса. Если недвижимость приобретается для собственных нужд, покупатель принимает на себя соответствующие риски», — говорит эксперт.
При покупке с инвестиционной целью логика иная: инвесторы стремятся получить более выгодные ценовые условия либо рассматривают объекты с достаточным запасом доходности, добавляет Екатерина Андреева.
Арендные ставки при этом растут медленнее расходов на эксплуатацию и содержание объектов, что снижает их доходность, напоминает руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.
«На экономику коммерческой недвижимости также влияют инфляция, рост коммунальных тарифов и стоимость финансирования. Эти факторы, наряду с налоговыми изменениями, усиливают давление на собственников», — отмечает генеральный директор Maris Борис Мошенский.
По словам Сергея Дуванова, наиболее уязвимы сейчас собственники, купившие недвижимость по высоким ценам, в частности в 2022–2023 годах.
Они сталкиваются со снижением ликвидности: продать объект по первоначально запланированной цене сложнее, а для выхода из проекта может потребоваться существенное снижение стоимости вплоть до продажи с убытком. Дополнительно сдерживает высокую ключевую ставку.
Особенно зыбким выглядит положение в складском сегменте. На фоне последних событий наиболее неопределенными стали затраты на страховку: страховщики резко подняли ставки, доводя их порой до заградительного уровня.
Как говорит Екатерина Андреева, высокая налоговая нагрузка сильнее всего бьет по торговой недвижимости, которая наряду с ростом издержек и вакансии страдает из-за перетока покупателей в онлайн.
Владельцам торговых центров приходится инвестировать в обновление или реконцепцию площадей, но в текущей ситуации многие из них не готовы к вложениям.
«Сильнее всего рост налоговой нагрузки ощущают торговые комплексы, а также гостиницы», — добавляет она.
По словам Бориса Мошенского, последствия уже видны в сегменте стрит-ритейла: некоторые предприятия общепита и компании из сферы организации мероприятий закрываются в том числе из-за возросшей финансовой нагрузки.
Один из владельцев торговых комплексов в Петербурге говорит, что в ближайшее время вкладывать деньги в объекты недвижимости нет никакого смысла, даже если средства у девелоперов есть.
«При этом не всегда можно предугадать, какие активы будут перспективными. Например, еще несколько лет назад я предполагал, что первыми начнут пустеть офисы, и только потом промышленные площадки. Но каким-то образом офисы еще держатся, а промышленные площадки стремительно пустеют, у владельцев предприятий уже нет денег. Также в уязвимом положении находятся владельцы крупных торговых центров. Их нужно перепрофилировать, но разрешение на это городские власти собственникам ТЦ не дали», — говорит собеседник.
Покупатели сегодня рассчитывают на значительный дисконт. В 2026–2027 годах они, скорее всего, все настойчивее будут требовать скидок и снижения цены объектов ниже рыночного уровня, считает Екатерина Андреева.
Инвесторы дольше принимают решения о покупке и внимательнее оценивают финмодель на фоне экономической неопределенности, отмечает она.
С одной стороны, недвижимости пока сложно конкурировать с финансовыми инструментами по доходности. С другой — ее продолжают воспринимать как эффективный способ защиты от инфляции, что поддерживает спрос на качественные активы, рассуждает эксперт.
Недвижимость часто проигрывает другим способам вложения денег по доходности: банковские депозиты выгоднее.
Кроме того, сохраняются юридические риски, в том числе связанные с возможностью оспаривания сделок при выявлении нарушений вплоть до обращения активов в доход государства.
Поэтому даже при наличии свободных средств инвесторы могут отказаться от покупки, говорит Сергей Дуванов.
Тем не менее некоторые виды коммерческой недвижимости остаются привлекательными для инвестиций.
«Сегодня особенно важны качество объекта, надежность арендаторов, реалистичная цена приобретения и грамотное управление. Необходимо считать не только арендный доход, но и налоги, коммунальные платежи, расходы на содержание и возможные периоды простоя», — говорит Борис Мошенский.
«Ключевым критерием становится не потенциальная доходность сама по себе, а способность объекта обеспечивать устойчивый денежный поток с учетом всех расходов», — поясняет он.
По мнению Екатерины Андреевой, наиболее интересными для вложений остаются бизнес-центры и склады: спрос на качественные объекты в этих сегментах устойчив в долгосрочной перспективе.
К тому же на них проще найти покупателя, чем на другие активы. Приобретение логистических и деловых центров готовы рассматривать фонды, частные инвесторы и конечные пользователи.
Валерий Трушин полагает, что стабилизированные коммерческие активы по доходности уже могут сопоставляться с депозитами, но доходность последних напрямую зависит от политики Центробанка: при снижении ключевой ставки она будет уменьшаться, тогда как доходность недвижимости при прочих равных останется относительно стабильной.
«В первую очередь я бы рассматривал для портфельных инвестиций офисную, складскую и гостиничную недвижимость; торговые центры здесь более специфичны», — советует Валерий Трушин.
