В социальных сетях и СМИ распространилась информация о том, что комнаты в коммуналках Петербурга приравняли к «элитному жилью», заставив владельцев платить увеличенный налог на имущество. Правовая коллизия заставляет собственников комнат переплачивать в сравнении с владельцами отдельных квартир.
Истоки проблемы
Ситуация стала широко обсуждаться после публикации в телеграм-канале «Луцет». Как отметил канал, в Петербурге при приватизации комнаты в коммунальных квартирах часто оформлялись не как самостоятельный объект, а как доля в праве на всю квартиру. Это породило две ключевые налоговые проблемы.
- Налоговая служба при расчёте налога на имущество применяет к такой недвижимости не минимальную ставку 0,1%, а повышенную, исходя из кадастровой стоимости всей квартиры. «В результате у некоторых счастливых обладателей таких комнат сумма превысила налог за полноценную однокомнатную квартиру», — сообщил «Луцет».
- Собственник доли в коммуналке не может автоматически получить налоговый вычет в размере 10 кв. м. Хотя после обращений активистов такая возможность появилась, вычет предоставляется по заявлению и может «слетать» в личном кабинете, требуя повторной подачи.
Налоговые ставки в Петербурге
Согласно закону Санкт-Петербурга «О налоге на имущество физических лиц», ставка зависит от кадастровой стоимости квартиры:
- 0,1% — при стоимости до 7 млн рублей.
- 0,15% — от 7 до 20 млн рублей.
- 0,2% — свыше 20 млн рублей.
Например, коммунальная квартира на Суздальском проспекте площадью 230 кв. м имеет кадастровую стоимость 28 млн рублей. Владелец комнаты в 14 кв. м (6% от общей площади) должен заплатить налог 3 360 рублей по ставке 0,2%. Если бы комната была зарегистрирована отдельно, ставка составила бы 0,1%, а сумма — 1 680 рублей.
Елена Логинова, создатель сообщества «ФЗК» во «ВКонтакте», отмечает, что для коммуналок в центре города переплата может быть существеннее, достигая 7–10 тысяч рублей. Всего в Петербурге на осень 2025 года насчитывалось 56 300 коммунальных квартир, где проживали 193 тысячи семей.
Отсутствие льгот для владельцев долей
Владельцы долей в питерских коммуналках также лишены федеральной налоговой льготы. По статье 403 Налогового кодекса, для комнаты налоговая база должна уменьшаться на стоимость 10 кв. м. Однако в Петербурге коммуналка юридически считается одной квартирой, поэтому вычет составляет только 20 кв. м на всю квартиру, и эта сумма распределяется между всеми собственниками.
Таким образом, владелец комнаты в 14 кв. м в другом регионе платил бы налог с 4 кв. м, а в Петербурге — с большей площади.
Причина правовой коллизии
Корень проблемы — в распоряжении мэра Петербурга от 1994 года о приватизации, которое предписывало оформлять комнаты в коммуналках как доли в общей собственности. Как поясняет Елена Логинова, аналогичный подход применялся в Волгоградской области, тогда как в остальных регионах комнаты регистрировали как отдельные объекты.
Верховный суд, рассматривая иск жителя Волгограда, разъяснил, что комната в коммунальной квартире должна быть самостоятельным объектом жилищных прав. Эту позицию поддержал Минстрой, указав, что коммунальная квартира — это помещение с обособленными комнатами, каждая из которых является объектом недвижимости.
«Это же финансовый клондайк — собрать с жителей огромной коммуналки налоги, как будто это богатые люди», — резюмирует Елена Логинова.
Как снизить налог на комнату в коммуналке
Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» предусматривает право на льготу для владельцев долей в коммунальных квартирах. По словам Елены Логиновой, налоговая предоставляет вычет в 10 кв. м, но только по заявлению. Подать его можно через Личный кабинет Налоговой службы:
- Зайти в раздел «Жизненные ситуации».
- Выбрать «Прочие ситуации» и «Нет подходящей жизненной ситуации».
- Написать обращение с просьбой пересчитать налог, ссылаясь на статью 11-10-2 закона Санкт-Петербурга от 28.06.1995 № 81-11.
- Прикрепить копии паспорта, свидетельства о собственности на долю, справок по форме 7 и 9, договора приватизации или другого документа, подтверждающего право.
Как отмечает Логинова, иногда возникают сбои, и заявление приходится подавать повторно. Владельцы комнат также намерены обратиться в Налоговую службу и добиться законодательных изменений, устраняющих правовую лакуну.
