Квартира в наследство: как не получить соседа из 90-х

После громкой истории с Ларисой Долиной мошенники на рынке недвижимости не успокоились, а стали действовать ещё изощрённее. Теперь покупатели жилья рискуют обнаружить, что вместе с квартирой они «приобрели» человека с бессрочным правом пользования помещением. Выселить такого жильца практически невозможно.

Вот характерный пример: житель Санкт-Петербурга приобрёл квартиру за 8 миллионов рублей, вложил ещё несколько миллионов в капитальный ремонт. И тут на пороге появился пожилой человек с заявлением: «Я тоже буду здесь жить». Оказалось, что при приватизации в начале девяностых пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования. Это право пережило несколько перепродаж и не исчезло до сих пор.

В полиции собственнику ответили, что помочь не могут — только суд. Однако юристы в беседе с MSK1.RU отмечают: судебная перспектива для обманутых владельцев туманна. Закон в таких спорах часто оказывается на стороне обладателя бессрочного права.

Юристы объясняют рост таких конфликтов массовым переходом квартир, приватизированных в 1990-х, ко вторым и третьим покупателям. Данные о людях, отказавшихся от приватизации, не попадают в выписку из ЕГРН. Продавцы часто умалчивают о них, а иногда и сами не знают — например, если жильё досталось по наследству или многократно перепродавалось.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова пояснила MSK1.RU: покупатель обычно узнаёт о проблеме последним. Бессрочное право действительно существует и закреплено законом, но действует не при любых обстоятельствах. «Бессрочное — не значит вечное», — подчёркивает эксперт.

Если человек много лет назад добровольно выехал в другое место, приобрёл иное жильё, не платил за коммуналку и не пытался вернуться, суд может признать его утратившим право. Но для этого собственнику нужна серьёзная доказательная база.

Что потребуется:

Юрист также советует предъявлять претензии продавцу: если информация о правах третьих лиц скрывалась, покупатель может требовать снижения цены или расторжения договора.

Прежние схемы, наподобие истории с Долиной, тоже никуда не делись. Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова рассказала MSK1.RU, что споры о недвижимости рассматриваются индивидуально. Суд оценивает совокупность факторов: состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчётов, соответствие цены рынку, наличие независимых консультаций, участие доверенных лиц, изоляцию от привычного круга общения.

Гарантировать сохранение квартиры за новым владельцем невозможно, подчёркивает адвокат. Однако шансы покупателя растут, если он действовал добросовестно:

Плюсом также станут нотариальное удостоверение сделки, отсутствие подозрительно быстрой перепродажи и доказательства, что покупатель не мог знать о скрытых проблемах.

Но даже этого может не хватить. «Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает Тютюнникова.

И ещё одна проблема: если сделку признают недействительной, квартиру возвращают прежнему владельцу, а покупателю обещают вернуть деньги. Но на практике возврат средств часто затягивается: продавец может не располагать полученной суммой, и взыскать её крайне трудно.

Эксперты сходятся в одном: главная защита — тщательная проверка квартиры до подписания договора. Особенно это касается жилья, прошедшего приватизацию. Заранее запрашивайте архивную справку по форме № 9 — именно она выявляет граждан с бессрочным правом пользования.

Иначе покупка квартиры может обернуться историей, где вместе с ключами вы получаете незваного соседа, которого закон вовсе не спешит выселять.