Федеральная налоговая служба опубликовала разъяснение, позволяющее индивидуальным предпринимателям не платить налог на имущество, если оно задействовано в предпринимательской деятельности. Речь в первую очередь идёт о сдаче в аренду квартир и апартаментов. Однако, как показывают расчёты, попытка сэкономить на сравнительно небольших ежегодных платежах способна привести к существенным финансовым потерям в будущем, в частности, при продаже объекта.
Льгота доступна для предпринимателей, применяющих специальные режимы налогообложения — упрощённую (УСН) или патентную систему. Условием является использование недвижимости именно для извлечения дохода. По словам ФНС, во многих случаях освобождение от налога предоставляется автоматически, если у инспекции есть соответствующие данные, например, действующий договор аренды.
Если таких сведений нет, предпринимателю рекомендуется до конца марта подать заявление о предоставлении льготы, приложив подтверждающие документы. При этом льгота не распространяется на собственников административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений, включённых в специальные региональные перечни. Так, в Санкт-Петербурге 26 декабря был утверждён список из 9167 таких объектов.
Ставки самого налога на имуство невысоки. Согласно Налоговому кодексу, для жилых помещений она составляет 0,1% кадастровой стоимости, для нежилых — 0,5%. Регионы могут изменять ставки, но не более чем в три раза. Например, в Петербурге владелец квартиры кадастровой стоимостью 10 млн рублей платит 15 тысяч рублей в год.
Кроме того, граждане, сдающие жильё, уже два года могут применять профессиональный налоговый вычет, уменьшая доход от аренды на связанные расходы. Без документального подтверждения трат разрешён вычет в размере 20% от доходов. Однако даже с учётом этого экономия незначительна. При покупке квартиры за 20 млн рублей и ежемесячной аренде за 70 тысяч рублей годовая экономия от вычета не превысит 22 тысяч рублей.
Главная опасность льготы заключается в потере права на налоговые преференции при продаже недвижимости. Если собственник заявил, что использует объект в коммерческих целях, он лишается возможности освободиться от НДФЛ при его реализации.
Рассмотрим пример. Квартира, купленная за 20 млн рублей, продаётся через три года за 24 млн. Если в ней проживал сам собственник с семьёй, НДФЛ составит 390 тысяч рублей, а налог на имущество за три года — около 90 тысяч. Если же квартира была единственным жильём, НДФЛ может быть нулевым.
При коммерческом использовании и получении льготы по налогу на имущество в той же ситуации придётся заплатить НДФЛ минимум 3,5 млн рублей. При этом, сдавая жильё как физическое лицо и уплачивая 13% с дохода, ежегодные платежи государству составят лишь около 110 тысяч.
Если продажа происходит после пяти лет владения, частное лицо освобождается от НДФЛ полностью. Например, при продаже через восемь лет за 35 млн рублей частник заплатит только налог на имущество (примерно 300 тысяч за весь период) и налог на доход от аренды (около 880 тысяч за восемь лет). Если же объект использовался в бизнесе, НДФЛ при продаже может достичь 5,2 млн рублей.
Альтернативой может быть рассмотрение недвижимости как бизнес-актива и применение УСН. В этом случае платится 6% с дохода или 15% с прибыли, а налог на имущество не взимается. При продаже на УСН налог с дохода в 24 млн рублей составит 1,44 млн, с 35 млн — 2,1 млн.
Однако с этого года предприниматели с выручкой свыше 20 млн рублей обязаны платить НДС. Для дорогой недвижимости это означает дополнительные платежи. С 24 млн рублей НДС составит 1,2 млн, с 35 млн — 1,75 млн, что практически нивелирует преимущества «упрощёнки».
Эксперты указывают на неопределённость в критериях отнесения имущества к используемому в предпринимательской деятельности. Марьяна Колесникова из Maxima Legal поясняет: «Определение имущества, использующегося в предпринимательской деятельности, в законодательстве не закреплено. На практике ключевыми критериями являются систематическое получение прибыли от его эксплуатации, наличие договоров аренды, лицензий, трудовых договоров с указанием адреса рабочего места и других документов».
Юлиана Бычкова считает, что о коммерческом назначении свидетельствует сдача в аренду, получение дохода на счёт ИП и отражение этого дохода в декларации по УСН. «Поэтому, полагаю, чаще всего собственнику выгоднее сдавать жилую недвижимость как физическому лицу и платить 13-процентный налог, но получить в случае продажи освобождение от уплаты НДФЛ», — констатирует она.
Антон Никулин, партнёр юридической компании «Правый берег», отмечает, что даже организация в квартире музея или галереи может быть расценена как коммерческое использование. Он также указывает, что закрытие ИП перед продажей позволяет применять общие правила расчёта НДФЛ для физических лиц.
Налоговый консультант Татьяна Макурова предупреждает о рисках произвольного толкования правил налоговиками: «В отсутствие единого подхода налоговые органы на местах нередко „играют“ правилами под свои задачи повышения наполняемости казны».
По последним данным ФНС, льготой по налогу на имущество воспользовались 115,9 тысячи индивидуальных предпринимателей. Из них 70,7 тысячи применяют УСН, а 37,6 тысячи — патентную систему. В Санкт-Петербурге заявление на льготу подали 6,4 тысячи ИП.
