Просьба Группы «Самолет» о выделении 50 млрд рублей бюджетных средств не стала неожиданностью для рынка. О серьезных проблемах компании было известно, и аналогичные трудности к концу года могут ожидать около десятка других крупных застройщиков и их клиентов. В декабре истекает срок моратория на выплату неустоек за просроченную сдачу домов, и предварительные оценки требуемых выплат превышают 100 млрд рублей. Источников для этих средств пока не найдено.
Глава «Самолета» Анна Акиньшина в письме премьер-министру Михаилу Мишустину написала: «С учетом корректировки программы льготной ипотеки для исключения невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами, просим рассмотреть в качестве меры поддержки возможность выделения компании льготного кредита или другого стабилизационного инструмента в объеме 50 млрд руб. на срок до трех лет». Взамен она предложила блокирующий пакет акций с правом обратного выкупа и привлечение дополнительного финансирования на 10 млрд рублей. В документе не уточняется, что государство будет делать с 25% акций, если бюджетных средств окажется недостаточно и компания обанкротится.
Участники рынка отмечают, что «Самолет» лидирует в отрасли по переносу сроков сдачи объектов. Накопленный объем квартир с задержкой ввода составляет 1,2 млн кв. м. До декабря 2025 года это не влекло серьезных финансовых последствий, но с января за каждую несвоевременно переданную квартиру стали начисляться значительные неустойки, выплатить которые у компании нет возможности.
«Полагаю, достаточно»
Вопрос о продлении моратория на начисление неустоек застройщикам поднял президент Владимир Путин в декабре 2025 года. Изначально эта мера была введена в 2020 году в рамках поддержки строительной отрасли во время пандемии. В отличие от других секторов, таких как судостроение или дорожное строительство, покупатели квартир в течение нескольких лет не могли получать компенсации за задержки. Путин заявил: «Полагаю, достаточно. И попрошу правительство этих мораториев не продлевать». Он подчеркнул, что ключи должны выдаваться новоселам вовремя, а трудности строителей не должны решаться за их счет. «В целом нужно наладить системную работу, связанную с выполнением застройщиками своих обязательств», — добавил президент.
Как это работало
Мораторий на начисление неустоек впервые ввели в апреле 2020 года во время локдауна. Первоначально он действовал до 1 января 2021 года, но затем неоднократно продлевался. В марте 2024 года правительство установило мораторий до 31 декабря 2025 года с возможностью продления до конца 2026 года. При расчете неустойки запрещалось учитывать периоды действия моратория: с апреля 2020 по лето 2023 года и с марта 2024 по декабрь 2025 года. Даже присужденные судами выплаты застройщики не обязаны были производить до конца 2025 года. Для расчета штрафов использовалась фиксированная ставка 7,5%, хотя обычно она привязывается к ключевой ставке ЦБ.
Огромные выплаты
Строительному лобби удалось добиться лишь отсрочки выплат накопленных сумм до конца 2026 года. Однако все судебные решения, вынесенные после 1 января 2026 года, подлежат немедленному исполнению. Кроме того, была отменена фиксированная ставка 7,5%, и теперь размер неустойки снова привязан к ключевой ставке, что делает задержки более дорогостоящими. В судах уже удовлетворены тысячи исков от дольщиков, и еще столько же находятся на рассмотрении. Суммы включают неустойку, штрафы, компенсацию морального вреда и судебные издержки. Суды часто снижают размер выплат, считая их несоразмерными, но общая сумма просуженных средств, по оценкам, достигает 100 млрд рублей. Эта цифра была озвучена на совещании в Минстрое с участием руководителей ведущих застройщиков. Поскольку иски продолжают поступать, окончательная сумма может вырасти.
Аргумент застройщиков заключается в том, что немедленные выплаты приведут к массовым банкротствам спецзастройщиков — дочерних компаний, на которые оформлены разрешения и счета. Это, в свою очередь, спровоцирует рост числа долгостроев, а не ускорит сдачу домов.
Чемпионы по задержкам
По данным «Единого ресурса застройщиков», на 1 февраля из 121 млн кв. м строящегося жилья по стране задержки отмечены на 15,4 млн кв. м. При средней площади квартиры 48,8 кв. м это означает, что около 315 652 покупателей столкнулись с переносом сроков. Застройщики часто используют юридические уловки, например, убеждают дольщиков подписать допсоглашения о переносе дат, угрожая банкротством. Тем, кто не согласен, предлагают расторгнуть договор и вернуть деньги, что особенно невыгодно для ипотечников, уже выплативших проценты.
Почему не хватает денег
Несмотря на систему проектного финансирования и эскроу-счетов, которая должна обеспечивать стройки средствами, застройщики иногда откладывают обращения за траншами, чтобы снизить процентные расходы. Ставка по кредиту зависит от степени заполнения эскроу-счета, то есть от объема продаж. Поэтому некоторые компании ждут, пока продажи вырастут, что приводит к паузам в строительстве и задержкам сдачи.
Есть причины
Среди 14 крупнейших компаний с объемом строительства более 1 млн кв. м только у четырех нет переносов сроков:
- «Группа ЛСР» (Санкт-Петербург)
- Setl Group (Санкт-Петербург)
- ССК (Краснодар)
- «ЮгСтройИнвест» (Ставрополь)
ГК «Самолет», крупнейший застройщик России, имеет совокупный долг 952 млрд рублей при выручке 339 млрд рублей и чистой прибыли 8,1 млрд за первое полугодие 2025 года. Компания столкнулась с чередой кризисов, включая смерть основного владельца и изъятие проекта в пользу государства. В ответ на запрос о причинах задержек «Самолет» не предоставил комментариев, но топ-менеджер заявил о стратегии, направленной на стабилизацию и оптимизацию расходов.
Представитель ГК «А101» объяснил задержки дефицитом рабочих рук, ростом цен на материалы, высокой ключевой ставкой и сокращением льготных ипотечных программ. Он отметил, что нехватка кадров останется актуальной и в 2026 году, и для решения проблемы необходимо повышать престиж строительных профессий. Также он подчеркнул, что незначительные переносы сроков в текущих условиях — это рабочая ситуация, особенно если застройщик своевременно информирует дольщиков и демонстрирует намерение решить проблемы. Компания имеет высокие кредитные рейтинги от «Эксперт РА» и АКРА.
В «Эталоне» указали, что доля объектов с переносами сроков составляет около 20%, что ниже, чем у других застройщиков сопоставимого масштаба. Среди причин — ужесточение регуляторных требований, особенно в Московском регионе, необходимость замены импортных материалов и систем, дефицит квалифицированных кадров, а также непредвиденные геологические условия. Компания подчеркнула, что переносы часто являются сознательным выбором в пользу качества и надежности объектов.
Таким образом, корректировки сроков по крупным проектам связаны с работой в сложных условиях и меняющихся стандартах. Для покупателей выбор такого застройщика означает инвестицию в проект, где качество ставится выше формальных сроков.
