Всеволожский район сохраняет позицию одного из наиболее активных центров пригородного строительства в Ленинградской области. По итогам 2025 года объём реализованного здесь жилья достиг 650 тыс. кв. м.
Как отметил Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI, особенность района — масштаб и разнообразие застройки, где представлены как крупные кварталы, так и малоэтажные форматы.
«Всеволожский район — это яркий пример эволюции от точечного возведения жилья к комплексному освоению территорий в составе агломерации», — пояснила Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
По её словам, доля Ленинградской области в сделках агломерации выросла с 21,6% в 2020 году до 37% в 2025-м. Совокупный спрос в области в прошлом году составил 878 тыс. кв. м, что на 18% выше показателей 2024 года. Рост во многом обеспечен Всеволожским районом, где прирост продаж достиг 25%.
На втором месте по спросу в области — Ломоносовский район с 180 тыс. кв. м (21% от областного объёма). На прочие районы приходится лишь 5%, и эта доля продолжает снижаться.
Средняя цена предложения во Всеволожском районе на начало февраля 2026 года, по данным Ольги Трошевой, директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», составила 172,9 тысячи рублей за квадратный метр, что соответствует среднему уровню по пригородной зоне.
«Всеволожский район сегодня активно застраивается, — отметили в пресс-службе «Группы ЛСР». — Прежде всего речь идет о территориях вблизи Петербурга — Мурино, Кудрово, Янино. Застройщики также осваивают более удалённые участки: Романовку, Щеглово».
«Группа ЛСР» реализует в районе свой единственный в области проект — ЖК «Ржевский парк» площадью около 1 млн кв. м. В комплексе уже построен детский сад, а также ведётся возведение школы с инженерным уклоном.
По мнению Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента «Главстрой Санкт-Петербург», ключевым преимуществом района является не только цена, но и транспортная доступность относительно других территорий области.
«Интерес со стороны девелоперов подтверждается динамикой запусков новых проектов, — сказал он. — К примеру, в 2024 году наибольшее количество стартов в области пришлось именно на Всеволожский район — семь новостроек. В целом в текущей экспозиции представлено более 35 проектов».
Структура предложения за последний год изменилась: объём экспозиции в масс-маркете сократился, но появилось предложение в бизнес-классе, которого ранее практически не было.
Мария Орлова также выделила экологическую привлекательность района как важный фактор для покупателей. «Всеволожский район называют «легкими» Петербурга и Ленинградской области», — пояснила она.
По данным Комитета по строительству Ленобласти, в 2025 году 74% ввода жилья (без ИЖС) пришлось на Всеволожский район.
В Группе «Эталон» отметили, что в локации Мурино, где компания строит ЖК «Ягодное Река Парк», идёт комплексное развитие территорий с возведением социальной и транспортной инфраструктуры.
Районы и кварталы
Около 80% строительства сосредоточено в пяти ключевых направлениях: Бугры-Мурино, Новосаратовка, Янино, Сертолово и Всеволожск. На них же приходится 87% от общего объёма реализации за 2025 год.
Михаил Гущин условно разделил район на три зоны:
- ближайшие к Петербургу территории (Мурино, Бугры, Кудрово) с высокой плотностью застройки;
- города-спутники (Всеволожск, Янино) с разнообразной застройкой;
- удалённые природно ориентированные локации с малоэтажными проектами.
«Кудрово и Мурино, формально оставаясь частью Всеволожского района, во многом воспринимаются как продолжение городской среды Петербурга, — говорит Дмитрий Ефремов. — Их ключевое преимущество — более доступная стоимость жилья».
Мария Орлова добавила, что в районе разрешены все виды высотности, что позволяет реализовывать разнообразные проекты. Перспективный объём строительства здесь оценивается примерно в 7,5 млн кв. м.
Факторы спроса
По данным «Группы ЛСР», на Всеволожский район приходится 25-30% от общего спроса в агломерации. Главным критерием выбора остаётся цена.
«Наш проект «А101 Всеволожск» распродан на 95% к моменту ввода, — сообщила Мария Орлова. — Основная причина — ценовая доступность в сочетании с относительной близостью к мегаполису и благоприятной экологией».
Дмитрий Ефремов отметил значительный рост спроса: по итогам января 2026 года продажи в проектах комфорт-класса выросли на 67%, в эконом-классе — на 78% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
«Во многом такая динамика объясняется ценой. По нашим данным, средняя стоимость квадратного метра комфорт-класса здесь на 52% ниже, чем в Калининском районе Петербурга, — пояснил он. — При этом за год цена в масс-маркете в среднем увеличилась на 13%».
«Можно говорить о том, что часть городского спроса действительно смещается в ближайшую область, — продолжил Михаил Гущин. — Однако девелоперы все активнее смотрят на южное направление, которое составляет серьёзную конкуренцию Всеволожскому».
В Группе «Эталон» сообщили, что по спросу лидирует локация Мурино-Девяткино, на которую в 2024–2025 годах пришлось около 30% сделок. Активно застраивается и деревня Новосаратовка.
Средний портрет покупателя в районе, по данным Ольги Трошевой: 36% составляют люди от 30 до 40 лет, 29% — от 40 до 50 лет. 63% покупателей — женщины. Доля региональных покупателей достигла 39%.
Проблемы маятниковой миграции
В «Группе ЛСР» отметили, что исторически новые районы сталкивались с дефицитом социальной инфраструктуры, но за последние 10-15 лет были приняты новые нормативы, улучшившие ситуацию.
Однако вопрос маятниковой миграции, когда жители ездят на работу в Петербург, остаётся актуальным. «Для территорий с активным жилищным строительством, где темпы ввода жилья опережали развитие транспортной инфраструктуры, характерна маятниковая миграция», — сказал Дмитрий Ефремов.
По его мнению, решение лежит в комплексном развитии территорий, включая создание рабочих мест и социальных объектов внутри района. Михаил Гущин видит универсальным рецептом развитие локальных центров притяжения с офисами, сервисами и общественными пространствами.
Перспективы развития
Интерес к району связан со смещением покупательского интереса за пределы КАД из-за нехватки свободных земель в Петербурге и роста цен в городе. «На этом фоне Ленобласть, и в частности Всеволожский район, остается одним из ключевых направлений», — считает Дмитрий Ефремов.
«Тем не менее, потенциал «ближайшей Ленобласти» не является неисчерпаемым, — отметил Михаил Гущин. — Развитие новых больших районов требует дорог, школ, поликлиник, что замедляет и удорожает проекты».
В Группе «Эталон» оценивают перспективы позитивно: «Район развивается, становится более комфортным и привлекательным для покупателей». Спросом будут пользоваться динамично развивающиеся локации, такие как Новосаратовка и Мурино.
Мария Орлова назвала дополнительным стимулом анонсированные планы по развитию транспортного каркаса, включая строительство обходов, реконструкцию выездов на КАД, а в перспективе — запуск скоростного трамвая и новых магистралей.
