Источник:
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в структуре вложений 53% пришлось на город, 47% — на область. Однако по площади участков лидировала Ленинградская область с долей 64%. Этот перевес объясняется несколькими крупными сделками с участками площадью от 20 гектаров, предназначенными для комплексного освоения. Как рассказала Ольга Трошева, директор центра, в первом квартале девелоперы заключили 14 сделок с участками суммарной площадью 120 гектаров, на которых можно построить около 1 миллиона квадратных метров улучшений. Половина приобретённых участков имеет действующие разрешения на строительство, а некоторые проекты уже вышли в продажу в марте-апреле 2026 года.
Спрос на участки сегодня определяется не столько объёмом свободных денег, сколько качеством самих площадок, считает Денис Лебедев, акционер и вице-президент блока развития и GR GloraX. По его словам, девелоперы преимущественно выбирают участки, которые можно быстро вывести в стройку: с понятными ПЗЗ, подтверждёнными технико-экономическими показателями, а лучше — с готовой разрешительной документацией. Активизация в первом квартале 2026 года связана с выходом рынка из осторожной паузы 2025 года и реализацией отложенного спроса на качественные активы. Дополнительным фактором стало ожидание дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, из-за чего некоторые игроки вновь начали пополнять земельные банки.
Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», отметил, что спрос на земельные участки устойчив благодаря длительности инвестиционно-строительного цикла. Девелоперам необходимо формировать земельный банк заблаговременно — с горизонтом планирования на несколько лет — чтобы обеспечить своевременный вывод проектов на рынок в период восстановления спроса. Несмотря на давление на рынок недвижимости в последние годы, именно сейчас закладывается основа для нового цикла роста: девелоперы ориентируются на прогнозы Банка России по постепенному снижению ключевой ставки и ожидаемому восстановлению спроса, в том числе за счёт оживления рыночной ипотеки. Часть застройщиков оптимизирует портфель и выходит из отдельных проектов для стабилизации финансовых показателей, тогда как другие используют сложившуюся конъюнктуру для расширения земельного банка, рассчитывая на последующий рост рынка.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», считает, что рост инвестиционной активности — это не разворот рынка, а реакция девелоперов на окно возможностей, сложившееся в конце 2025 года и начале 2026-го. С одной стороны, часть собственников земли стала более гибкой в переговорах, с другой — застройщики начали активнее пополнять земельные банки, понимая, что запуск новых проектов — это горизонт в несколько лет вперёд. По его словам, землю покупают не под текущий спрос, а под будущий цикл. Ключевые факторы спроса остаются прежними: стоимость проектного финансирования, доступность ипотеки и прогнозируемость спроса. Пока деньги дорогие, девелопер не будет покупать участок впрок без понятной экономики, поэтому активизируются в первую очередь сделки, где можно договориться по цене или условиям входа.
География спроса сохраняет структурный перекос. В Петербурге, по словам Максима Жабина, спрос сосредоточен на единичных площадках — это редевелопмент или точечные проекты, где важна не столько цена, сколько сама возможность реализовать проект в границах города. В Ленинградской области спрос более массовый и распределённый: девелоперы рассматривают крупные территории под комплексное освоение с более управляемой экономикой. Денис Лебедев добавил, что по площади сделок явно лидирует Ленобласть, а минимальный объём инвестиций для входа в там существенно ниже, чем в Петербурге. В городе интерес сосредоточен на редких участках с высокой ликвидностью в районах с устойчивым спросом и ограниченным новым предложением. В области фокус сохраняется на наиболее обеспеченных инфраструктурой и транспортом направлениях, прежде всего южном и восточном поясе агломерации. Таким образом, область даёт масштаб, а город — премию за качество локации.
Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», подчеркнула, что компания сфокусирована на городских локациях, несмотря на непростые участки с градостроительными ограничениями, необходимостью реновации или дополнительной инженерной подготовки. По её словам, рынок Ленобласти становится всё более сложным с точки зрения экономики: себестоимость строительства высокая вне зависимости от локации, а цена реализации квадратного метра в области существенно ниже. Маржинальность проектов в области сокращается, а обязательства по социальной и инженерной инфраструктуре создают дополнительную нагрузку. Алексей Бушуев добавил, что основной причиной смещения предложения и спроса в масс-маркете в сторону Ленинградской области является дефицит качественных крупных земельных участков в границах Петербурга. Новые проекты в городе всё чаще относятся к более высокому ценовому сегменту, что сокращает объём доступного жилья. Формируется модель, близкая к московской: внутри города концентрируются проекты более высокого класса, а основной объём массового жилья перемещается за его пределы. Девелоперы наращивают земельный банк в соответствующих локациях, например, во Всеволожском районе, включая Новосаратовку.
Информация о ценах на землю носит закрытый характер, отметила Анжелика Альшаева. Стоимость конкретного участка формируется исходя из его градостроительного статуса, транспортной доступности, обеспеченности инженерной инфраструктурой и других составляющих, поэтому универсальной динамики нет. Максим Жабин видит разнонаправленную динамику: в городе стоимость земли остаётся высокой или растёт из-за ограниченного предложения, а в области в ряде случаев возможна коррекция или более гибкие условия, особенно по крупным участкам. Рынок земли стал более переговорным — цена всё чаще определяется структурой сделки. Денис Лебедев считает, что резкой переоценки земли ждать не стоит, но ликвидные участки — особенно с разрешением на строительство или высокой стадией подготовки — продолжают дорожать. Премия за скорость реализации проекта и снижение административных рисков растёт быстрее, чем стоимость участков без подготовки.
При выборе участков на первый план выходит готовность проекта к реализации. Максим Жабин подчеркнул, что девелопера сегодня интересует не чистая земля, а понятный продукт: наличие или близость инфраструктуры, транспортная доступность, градостроительный потенциал и минимальные риски по согласованиям. Чем короче путь от покупки до выхода на стройку, тем выше инвестиционная привлекательность. Денис Лебедев добавил, что в приоритете площадки с коротким инвестиционным циклом, минимальными градостроительными рисками, понятной инженерией и возможностью поэтапного освоения. Важны не максимальные гектары, а управляемость проекта, маржинальность и предсказуемость сроков. Алексей Бушуев отметил, что девелоперы предпочитают участки с проработанной градостроительной документацией или уже полученным разрешением на строительство — в условиях дорогих заёмных средств компании стремятся минимизировать длительные согласовательные процедуры. Чем быстрее проект может быть выведен в продажу, тем устойчивее его экономика: появляется возможность оперативно наполнять эскроу-счета и снижать стоимость проектного финансирования. Вторым значимым критерием является локация с подтверждённым спросом и понятными перспективами развития, где поддержка властей и бизнеса позволяет рассчитывать на стабильные темпы продаж.
Анжелика Альшаева подтвердила, что никто не хочет заходить в сложные истории с неопределёнными сроками согласований, поэтому в приоритете площадки с понятной градостроительной документацией, прогнозируемыми сроками и просчитываемой экономикой. В компании существует целая служба, которая занимается данным направлением — работа ведётся постоянно и не зависит от краткосрочных колебаний рынка. Крупные девелоперы непрерывно анализируют новые предложения, прежде всего в локациях с высоким потенциалом, параллельно работая над концепциями будущих проектов, архитектурными решениями и финансовыми моделями. Это стратегический процесс: необходимо ежегодно поддерживать запланированный объём строительства, поэтому пополнение земельного банка — обязательное условие.
