Спасти и окупить: экономика реставрации в Петербурге

В Санкт-Петербурге сотни исторических зданий по-прежнему ждут инвесторов, готовых вложиться в их восстановление. Государство уже запустило льготные кредиты, налоговые послабления и специализированные программы, но реставрация остаётся одной из самых сложных и рискованных инвестиционных сфер. Участники круглого стола «Фонтанки» и СРО А «Объединение строителей СПб» обсудили, почему бизнес осторожен и какие изменения могут переломить ситуацию.

Павлина Юдина, начальник отдела реставрационных программ КГИОП Санкт-Петербурга, отметила, что город находится в выигрышном положении благодаря концентрации памятников и вниманию государства. Переломным стал 2003 год — 300-летие Петербурга, после которого началась системная работа. «С 2003 года город очень активно реализует различные программы — как федеральные, так и региональные. Постепенно сформировался программный подход и в инвестиционной деятельности, и в реставрации объектов культурного наследия», — сказала она. Статистика КГИОП показывает: если в начале 2000-х внебюджетные средства были почти нулевыми, то по итогам прошлого года их доля превысила 40%.

Сейчас в Петербурге реализуются 13 инвестиционных проектов в сфере ОКН, десять из них в активной стадии. Среди самых масштабных — Новая Голландия. Павлина Юдина также остановилась на программе «Рубль за метр», которая, несмотря на критику, даёт шанс проблемным объектам. «Нужно понимать, что речь идет не о дворцах и не о знаковых особняках в центре города — это объекты с минимальной инвестиционной привлекательностью. Чаще всего деревянные здания на периферии или полностью заброшенные постройки, которыми долгое время никто не интересовался», — пояснила она. Сегодня 16 таких объектов переданы в аренду, по двум работы почти завершены.

Юдина отметила федеральную программу вовлечения ОКН в хозяйственный оборот, оператором которой стал ДОМ.РФ. «Правильно, что оператором программы выбрали уже существующую организацию, которая обладает необходимой компетенцией и ресурсами», — подчеркнула она. Однако работа с памятниками требует учёта нескольких отраслей законодательства, которые не всегда согласованы. В городе насчитывается 152 объекта в неудовлетворительном состоянии, почти 40% из них — федеральной собственности. «Субъект Федерации может принимать решения только в отношении своего имущества. Если объект находится в федеральной собственности, город уже не может самостоятельно определять его судьбу», — объяснила Юдина.

Антон Милютин, управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ, подчеркнул, что историческая среда формирует идентичность и коммерческую привлекательность города. Он сообщил, что общий лимит программы льготного финансирования составляет 300 млрд рублей, но уровень использования пока низок: «Инвесторам ещё предстоит научиться работать с подобными инструментами: привлекать заемное финансирование, выстраивать бизнес-модели, которые позволят его обслуживать». Программа действует с конца 2024 года и уже претерпела изменения. Для гостиниц ставка составляет 6% годовых, для остальных категорий — 9%. Кредит выдаётся на десять лет, при этом восстановление должно быть завершено до конца 2030 года. После завершения работ льготная ставка сохраняется ещё на два года.

Елена Недомеркова, руководитель направления регионального корпоративного бизнеса головного офиса Банка ДОМ.РФ, уточнила, что сейчас в Петербурге четыре объекта находятся на высокой стадии рассмотрения. «Мы рассчитываем, что уже в ближайший период сможем принять по ним решения, согласовать условия и приступить к финансированию», — добавила она. При этом главный барьер — экономика проектов: «Объект культурного наследия сам по себе далеко не всегда является финансово состоятельным активом», — пояснил Милютин.

Девелоперы считают существующие меры недостаточными для массовой практики. Ольга Михальченко, гендиректор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», заявила: «Те единичные объекты, которые сегодня удалось вовлечь в работу, зачастую стали результатом огромных усилий конкретных людей и организаций. Во многом это произошло, скорее, вопреки существующим ограничениям». Она указала на проблемы с земельными участками, парковками и инфраструктурой. Алексей Белоусов, гендиректор СРО А «Объединение строителей СПб», обратил внимание на частые изменения законодательства: «Возможно, пришло время собрать все предложения, которые сегодня звучат от профессионального сообщества, и подготовить системные изменения в федеральное законодательство».

Ольга Трошева (Setl Group) привела пример Дома Веге, доставшегося в крайне тяжёлом состоянии. По её словам, восстановление требует штучной работы, а специалистов по витражам и лепнине можно пересчитать по пальцам. Павел Быков (Группа RBI) рассказал о Левашовском хлебозаводе: «Когда мы приобрели участок, было понятно, что делать с жилой частью проекта. Но что делать с самим памятником — не понимал никто». Он признал, что такие проекты — «не про прибыль, а про ответственность». Александр Желиостов («ПСБ „ЖилСтрой“») добавил, что даже при тщательной подготовке невозможно изучить объект до начала работ, а реконструкция обходится в полтора-два раза дороже нового строительства.

Павлина Юдина напомнила о налоговых льготах в Петербурге: при вложениях от 500 млн до 1 млрд рублей инвестор получает льготу на три налоговых периода, свыше миллиарда — на пять. Однако за последние годы ей воспользовался только один инвестор. «Часто бизнес опасается дополнительных проверок, сложных процедур подтверждения затрат и взаимодействия с налоговыми органами», — объяснила она. Елена Недомеркова отметила, что программа льготного финансирования уже менялась благодаря обратной связи: изначальная ставка 17% была снижена до 6-9%.

Михаил Шахов («ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад») предложил рассмотреть несколько направлений: адаптировать требования к ОКН, ввести льготы на подключение к сетям и дополнительные налоговые механизмы. «Если программа существует, но пока практически не используется, значит, нужно смотреть, чего еще не хватает инвестору для принятия решения», — считает он. Также обсуждалась возможность дополнительного субсидирования ставок за счёт региональных бюджетов.

Подводя итог, Антон Милютин подчеркнул ценность открытого диалога: «Большинство барьеров хорошо понятны. Значит, их можно последовательно устранять. Если подходить к объектам культурного наследия исключительно как к обычным коммерческим проектам, то далеко не всегда получится увидеть экономику. Но она есть. И наша задача — помочь ей проявиться». Для инвесторов создан портал «Наследие.ДОМ.РФ» с информацией о тысячах объектов и возможностях их вовлечения в оборот.