Источник:
Первое полугодие 2026 года для рынка новостроек Петербурга и Ленинградской области оказалось лучше ожиданий. Продажи удалось удержать на уровне прошлого года, а агломерация показала рост на фоне общероссийского снижения. Однако во многом этому способствовали всплески спроса перед ожидаемыми изменениями семейной ипотеки.
На круглом столе «Фонтанки» участники рынка обсудили, как прошел первое полугодие, к чему готовиться осенью и какие альтернативы льготной ипотеке существуют. Главными вопросами остаются судьба программы и ключевая ставка.
Итоги полугодия: стабильность с нюансами
По объему продаж первое полугодие оказалось успешным, считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Рынок удержался на позициях прошлого года, хотя ввод жилья начал сокращаться. «Продажи фактически сохранятся на прошлогоднем уровне, по некоторым показателям наблюдаем небольшой рост. Ввод жилья проседает: это связано с разрешениями прошлых лет и политикой застройщиков», — отметил он. Главным разочарованием Белоусов назвал медленное снижение ключевой ставки.
Исполнительный директор Bau City Development Дарья Сиволобова рассказала, что решающим стал ажиотаж конца 2025-го и января 2026 года. «Первый квартал был значительно лучше второго. За счет января мы сделали план полугодия», — пояснила она. В июне рынок ждал ужесточения программы, но прежнего ажиотажа не возникло: «Никаких 50 сделок в неделю не было».
Коммерческий директор ГК «Алгоритм жизни» Виктория Шульгина предлагает сравнивать результаты с аналогичным периодом прошлого года. «Первое полугодие закрыли с хорошей выручкой, были скачки, но ситуация меняется, цены растут, продукт улучшается», — сказала она. Из-за ориентации на семейную ипотеку компания учитывает изменения программы: покупатели выбирают квартиры большей площади, поэтому девелоперы пересматривают квартирографию. В конце года планируется старт проекта «Градум» под Гатчиной.
ГК DOGMA вышла на петербургский рынок в апреле 2026 года с проектом «Догма Юкки». Руководитель отдела продаж Артем Дутиков отметил высокую зависимость от льготного кредитования: доля семейной ипотеки по группе — 66%, по проекту — 60%. «В конце прошлого года и в январе был аномальный спрос, перед июлем активность выросла, но без ажиотажа», — добавил он. Также выросла доля стандартной ипотеки, стопроцентной оплаты и рассрочек.
По данным бизнес-партнера TrendAgent Веры Голубевой, количество сделок в агломерации за полугодие выросло на 7% по сравнению с прошлым годом. «Результат на 40% ниже аномально активной второй половины 2025-го, но я считаю его успешным. Видим рост доли рыночной ипотеки», — отметила она.
Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова назвала рынок «любовным треугольником», где за покупателя борются новостройки, вторичка и ИЖС. «В агломерации продано чуть больше миллиона квадратных метров, зарегистрировано около 26,4 тысяч ДДУ. Это рост на 12% к прошлому году, тогда как по России рынок снизился примерно на 13%», — привела данные Орлова. Основной результат обеспечили январь и июнь в комфорт-классе, который остается чувствительным к семейной ипотеке: «Платеж по рыночной ипотеке в два-два с половиной раза выше».
У ГК «А101» 90% ипотечных сделок пришлось на семейную ипотеку при среднем показателе по области около 60%. Более половины продаж — двухкомнатные квартиры. Доля рассрочек у компании составила 17% против 32% по рынку. «Мы консервативны в дорогих инструментах, удерживаем долю в пределах 20%. Стопроцентная оплата — порядка 10%, она оживилась благодаря людям, продавшим прежнее жилье», — пояснила Орлова.
Семейная ипотека: на пределе
Возможное ограничение программы для семей с одним ребенком затрагивает более 60% аудитории, обратила внимание Дарья Сиволобова. «Государство хочет, чтобы в семье было двое-трое детей, но у большинства — один. Когда заговорили об изменении условий, рынок заволновался», — сказала она. При рыночной ипотеке платеж за двухкомнатную квартиру может достигать 200 тысяч рублей в месяц, что недоступно молодым семьям в 26–30 лет.
Алексей Белоусов связал сохранение программы с бюджетными возможностями. «Если бы экономическая ситуация была благоприятнее, семейная ипотека продолжалась бы без ограничений. Но для этого нужны деньги», — уверен он. Мария Орлова добавила, что государство субсидирует разницу между льготной и рыночной ставками с 2020 года: «Казна не безгранична, корректировки происходят не от хорошей жизни».
Если ограничения введут, продажи по семейной ипотеке, по прогнозу Орловой, сократятся на 45–50%. «Обсуждаются привязка к региону и ограничения по метражу. Программу пытаются сделать целевой, но доходы населения снижаются», — пояснила она. Дарья Сиволобова заметила, что «слезать с иглы семейной ипотеки» нужно, но «куда слезать — непонятно, чтобы не перепрыгнуть на другую иглу».
Альтернативы: субсидии и рассрочки
Одной из альтернатив остается субсидированная рыночная ипотека. Артем Дутиков рассказал, что в «Догме Юкки» предлагают ставку 12% на весь срок, также доступна рассрочка, но ее доля сознательно ограничена — около 10%. Увеличивается количество сделок со стопроцентной оплатой благодаря вторичному рынку.
ГК «Алгоритм жизни» отказалась от массовых рассрочек после того, как часть клиентов не смогла перейти на ипотеку. «Кто-то рассчитывал на снижение ключевой ставки, кто-то — на семейную ипотеку после рождения ребенка, но обстоятельства изменились. Расторжения не достигли процента, но теперь мы предлагаем рассрочку только после анализа ситуации и спрашиваем, как клиент планирует ее закрывать», — объяснила Виктория Шульгина. Компания делает акцент на совместных с банками программах субсидирования.
Покупатели стали осторожнее и лучше разбираются в проектах. «Иногда клиент знает больше менеджеров о проекте и конкурентах», — призналась Шульгина. Алексей Белоусов согласился, что покупатель растет на глазах: «Появилась насмотренность, все хотят хорошего благоустройства. Но среднестатистический покупатель комфорт-класса приобретает за жизнь 1,3 квартиры».
Мария Орлова отметила риски траншевой ипотеки для девелопера. «Для клиента это понятный инструмент, но для нас — та же рассрочка: эскроу не пополняется полностью, заемщик может отказаться от второго транша. Стоимость проектного финансирования увеличивается», — пояснила она. Дарья Сиволобова добавила, что рассрочка существует потому, что рынок диктует правила, но «мы стараемся минимизировать и не рекламировать ее». По данным Веры Голубевой, рассрочка постепенно перестает быть заменой ипотеки.
Новые проекты: осторожность
Несмотря на сложную конъюнктуру, ГК «Алгоритм жизни» не отказывается от подготовленных проектов. В конце 2026-го или начале 2027 года компания планирует начать «Градум» в Гатчинском районе. «Это комплексное развитие территории, соглашение подписано, проект рассчитан на десять лет и пять очередей», — рассказала Шульгина. Также в разработке курортные апартаменты в Солнечном и ЖК «Квинта» во Всеволожском районе.
DOGMA реализует два этапа «Догмы Юкки» и готовит площадку на границе Ломоносовского и Пушкинского районов. «Планируем выйти в продажу во втором квартале 2027 года. К покупке участков относимся максимально серьезно», — отметил Дутиков. Bau City Development придерживается принципа минимальной закредитованности. «Новые участки приобретаем только за собственные средства, никогда не берем кредиты на землю», — подчеркнула Сиволобова. Компания диверсифицирует бизнес: после 20 лет в жилье решила строить бизнес-центр класса B+ у метро «Лесная» площадью около 30 тысяч квадратных метров.
Решение связано с замедлением продаж в жилых проектах. «По „Нигилисту“ выйдем к вводу с остатком, которого раньше не было. Особенно тяжело продается блок апартаментов: перенасыщение сегмента, плечо реализации увеличивается вдвое», — рассказала Сиволобова. По данным Веры Голубевой, количество новых стартов сократилось: «Вывод новых ЖК уменьшился примерно на 50%, новых корпусов — на 70%. Но на рынок выходят федеральные компании — DOGMA, ССК, „Брусника“, Level».
Осень: без ажиотажа
Главными факторами второго полугодия останутся ключевая ставка и решение по семейной ипотеке, считает Артем Дутиков. «Рынок живет в турбулентности, но без долгосрочного планирования нельзя, необходимы адаптивность и готовность реагировать», — сказал он. Обсуждаемая дифференциация ставок, по его мнению, не решает ни демографическую, ни жилищную задачу.
Вера Голубева считает семейную ипотеку главным катализатором спроса. «Нужно смотреть на связку: условия программы, ключевую ставку, стоимость рыночных кредитов и реакцию покупателей. Второе полугодие должно быть активнее первого благодаря сезонности», — прогнозирует она. Виктория Шульгина подчеркнула важность адаптации: «Застройщики всегда оптимисты, рынок пережил более сложные кризисы. Главное — точные расчеты».
Дарья Сиволобова ожидает, что четвертый квартал станет драйвером года. «В конце года люди завершают крупные сделки, но повторить прошлый год не сможем», — отметила она. Мария Орлова уверена, что без снижения ключевой ставки рынок не станет здоровым. «При ставке около 10% и стоимости денег до 12% начинается нормальная активность. Перед возможным изменением программы с 1 октября в сентябре возможен умеренный всплеск спроса, но прежнего ажиотажа не будет», — прогнозирует эксперт.
Одновременно продолжится смещение рынка в Ленинградскую область. «Объем строительства в области превысил петербургский и перевалил за 5 миллионов квадратных метров. В июне на область пришлось 42% продаж, средний чек — 7,6 миллиона против 13,3 в Петербурге. Покупатель голосует рублем», — привела данные Орлова. Качество областных проектов выросло, появляются кварталы с инфраструктурой. «Город становится местом для обеспеченных покупателей с почти коллекционной недвижимостью, область — для жизни. Такой путь прошла Москва», — резюмировала она.
Подводя итоги дискуссии, Алексей Белоусов выделил три тенденции. Первая — осторожная политика девелоперов: новые проекты, покупка земли и диверсификация требуют точных расчетов. Вторая — рост доли проектов с высокой маржинальностью: «Проекты с рентабельностью 5–15% будут вымываться». Третья — увеличение числа проектов, финансируемых собственными средствами. «Первое полугодие показало способность рынка адаптироваться, но дальше нужны финансовая дисциплина и готовность быстро реагировать», — заключил он.
