Самые большие жилые комплексы России строят в Петербурге

Согласно рейтингу ЕРЗ.РФ на февраль, третье место среди самых больших жилых комплексов страны занимает ЖК «Чистое небо» от Setl Group: сданы 32 дома общей площадью 1,1 млн кв. м. Следом идёт другой проект этого же застройщика — «Солнечный город» с 38 корпусами на 1 млн кв. м, также полностью введённый в эксплуатацию. На пятом месте находится «Северная долина» от «Главстрой Санкт-Петербург» — 60 домов и 975 тыс. кв. м. Седьмую позицию занимает строящийся комплекс «Цветной город» Группы «ЛСР».

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», отметил: «Говоря о рейтинге ЕРЗ, важно учитывать, что он фиксирует объемы ввода начиная с 2016 года. Между тем, один из проектов компании — ЖК «Северная долина» — стартовал в 2010 году, а первые дома были введены в эксплуатацию в 2011 году. К настоящим моменту в Выборгском районе возведено 90 корпусов общей площадью свыше 2 млн кв. м. При учете полного цикла реализации показатели компании в рейтинге были бы существенно выше».

Реализация таких масштабных проектов, известных как комплексное освоение территорий (КОТ), представляет собой многоэтапный процесс. Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, пояснил, что сначала проводится анализ локации, затем разрабатывается мастер-план с инфраструктурой. Строительство обычно разбивается на очереди, график которых зависит от готовности инфраструктуры, финансов и спроса.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», добавил: «Проекты комплексного освоения начинаются не с дома и даже не с квартала, а с понимания жизни человека. Первый и ключевой этап — это анализ территории и разработка генплана: транспорт, инфраструктура, сценарии передвижения, места работы, обучения и отдыха. Дальше мы закладываем принципы 15-минутного города — чтобы всё базовое было в шаговой доступности и экономило людям самый ценный ресурс — время».

По данным Марии Орловой, коммерческого директора ГК «А101» в Санкт-Петербурге, механизм комплексного развития территорий (КРТ) набирает обороты по всей стране: общий объем проектов по выданным разрешениям превышает 16 млн кв. м. Почти 1 200 проектов активно реализуются в 78 регионах, занимая около 25 тыс. га. Однако за пределами Москвы и Петербурга этот механизм часто применяется точечно или остаётся декларативным.

Успех масштабных проектов требует тесного взаимодействия с региональными и муниципальными властями. Павел Мельников подчеркнул необходимость согласования планов по социальной, инженерной и коммерческой инфраструктуре. Алексей Бушуев отметил, что сегодня все проекты проходят рассмотрение на Градостроительной комиссии, где концепция должна быть обоснована с точки зрения развития территории.

Для реализации проектов КОТ необходим ряд условий. Максим Жабин выделил:

• территорию с потенциалом комплексного развития,
• сильную команду специалистов,
• финансовую устойчивость и готовность инвестировать в инфраструктуру заранее,
• долгосрочную стратегию.

Алексей Бушуев добавил, что ключевым является параллельное развитие жилья и инфраструктуры, чтобы микрорайон начинал функционировать с первых этапов заселения.

В таких проектах инфраструктура выступает не дополнением, а основой. Алексей Бушуев заявил, что в условиях роста себестоимости и взвешенного спроса разнообразная инфраструктура становится must-have. В «Группе ЛСР» пояснили, что базовый уровень включает школы, детские сады, коммерцию и рекреационные зоны, а дополнительный комфорт — парки, спортивные и культурные центры.

Павел Мельников привёл примеры: в ЖК «Чистое небо» есть детские сады, школы, магазины и кафе; в «Солнечном городе» построена школа и два детских сада; в новом проекте «Город Звезд» создадут школы, общественные пространства и набережную. Мария Орлова добавила, что в основе генплана лежит архитектура общественных пространств, таких как площади и бульвары, а также продуманная маршрутизация для безопасности жителей.

Жизненный цикл масштабных проектов превышает 10 лет, и первые очереди могут существенно отличаться от завершающих. Максим Жабин указал, что различия не должны быть концептуальными, иначе ошибки на старте приведут к нерешаемым проблемам в будущем. В «Группе ЛСР» отметили, что за время реализации меняются тренды и портрет покупателя, поэтому важна непрерывная обратная связь.

Мария Орлова рассказала: «Мы начинаем сбор обратной связи от жителей еще до начала строительства: интересуемся, какие сервисы и коммерцию они хотели бы видеть в шаговой доступности. Как показывает опыт наших московских проектов, при такой стратегии до 45% жителей находят всё необходимое рядом с домом».

Алексей Бушуев подытожил, что длительный цикл позволяет учитывать меняющиеся запросы и корректировать решения, сохраняя целостность концепции. Отдельной особенностью он назвал долгосрочные отношения с покупателями, которые часто «растут» внутри одного комплекса, переезжая из очереди в очередь для улучшения жилищных условий.