Риски покупки квартир у обманутых продавцов

Дело певицы Ларисы Долиной кардинально изменило подходы к рассмотрению споров о продаже недвижимости под воздействием аферистов. Тем не менее, при определенных обстоятельствах суды могут возлагать ответственность на добросовестных приобретателей. Юристы отмечают противоречивость складывающейся ситуации.

По различным оценкам, до нескольких тысяч граждан оказались в положении, аналогичном ситуации Полины Лурье, купившей квартиру у Долиной. Потерпевшие собственники часто заявляют, что стали жертвами лиц, выдававших себя за сотрудников ФСБ. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка, заключенная под влиянием существенного заблуждения, может быть признана недействительной.

Осенью 2023 года пенсионерка Евсейчик решила срочно продать свою однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров через агентство недвижимости «Эксперт», которым руководит Григорий Паршутин. Она объяснила это необходимостью отъезда к родственникам. Риелтор согласился приобрести жилье за 1,9 млн рублей, сославшись на отсутствие ремонта. Расчеты были проведены через «Сбер», и вся сумма поступила на счет продавца.

Уже через пять дней женщина обратилась в полицию, утверждая, что «сотрудники ФСБ» убедили ее подписать фиктивный договор, и она не осознавала, что продает квартиру. Полученные деньги она сняла со счета и передала курьеру. Неизвестные также звонили риелтору, вымогая взятку под угрозой ареста квартиры и обвинения в доведении пенсионерки до самоубийства.

Комплексная судебно-психиатрическая экспертиза, проведенная в рамках уголовного дела, не выявила у Евсейчик хронических психических расстройств или временного помрачения сознания. Районный суд постановил, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для ее отмены.

Апелляционная инстанция назначила повторную экспертизу. Спустя полтора года другая комиссия того же психиатрического центра диагностировала у пенсионерки органическое расстройство личности на момент совершения сделки. «Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали Евсейчик способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры», — заключили специалисты.

Областной суд, опираясь на это заключение, признал заблуждение существенным. Судьи отметили, что Григорий Паршутин как профессиональный участник рынка недвижимости должен был осознавать, что квартира продается по цене, значительно ниже рыночной. Сделка была признана недействительной.

Суд применил двустороннюю реституцию, обязав пенсионерку вернуть 1,9 млн рублей покупателю. При этом на Паршутина были возложены судебные расходы, включая 44,9 тысячи рублей за проведение экспертизы. Кассационная коллегия и Верховный суд РФ поддержали данное решение.

Эксперты указывают на важные отличия между случаем Евсейчик и делом Ларисы Долиной. К ним относятся значительное занижение цены, а также проведение психиатрической экспертизы в рамках гражданского, а не уголовного процесса.

«Учитывая род деятельности Долиной, её известность и медийность, у Лурье не могло и не должно было возникнуть сомнений в заключаемой сделке. Ситуация с Евсейчик совсем иная: риелтор заведомо скупал квартиры, которые собственники хотели реализовать очень срочно и по заниженной цене», — убеждена советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова.

Управляющий партнер юридической компании «Рябых и партнеры» Михаил Рябых подчеркнул значение оценки личности участников: «Евсейчик — одинокая пожилая женщина, Григорий Паршутин — профессиональный риелтор, приобретавший квартиру по заниженной цене для перепродажи. Тогда как Полина Лурье — по реальной стоимости и для проживания».

В обоих делах позицию Генеральной прокуратуры представлял прокурор Сергей Русаков. В деле Долиной он допускал двустороннюю реституцию, а в деле Евсейчик поддержал решения в пользу пенсионерки.

За последние три месяца суды пересмотрели несколько решений, вынесенных в пользу обманутых продавцов. Например, сделка по квартире в Петродворце за 5 млн рублей, где две трети суммы составил ипотечный кредит «Сбера», изначально была признана недействительной двумя инстанциями.

Однако кассационный суд отменил эти решения в середине февраля, указав, что «истец не раскрывала при продаже квартиры обстоятельств, побудивших ее совершить оспариваемую сделку, нет доказательств того, что покупатель знал или должен был знать о заключении продавцом сделки под влиянием заблуждения».

Аналогичное постановление было вынесено по спору о продаже 30-метровой квартиры за 2,1 млн рублей. Кассационная инстанция сочла действия продавца осознанными, поскольку она обратилась к риелтору, заключила предварительный договор, посетила нотариуса и предоставила медицинскую справку.

В большинстве подобных дел суды применяют двустороннюю реституцию, обязывая продавца вернуть деньги покупателю. В деле Долиной Полине Лурье предложили взыскать уплаченную сумму с мошенников.

Ключевой вопрос о возможности возложения рисков на добросовестного покупателя остается открытым. Верховный суд РФ указал, что «оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается».

«Гражданский кодекс РФ разрешает судам отклонять иски, если заблуждение не могло распознать другое лицо (покупатель), действующее с обычной осмотрительностью. На практике пожилых продавцов недвижимости нередко просят в день заключения договора пройти освидетельствование у психиатра», — отмечает Ольга Власова.

Член правового комитета Российской гильдии риэлторов Николай Зырянов считает, что в отношении профессионалов рынка формируется тенденция к установлению повышенного стандарта доказывания их добросовестности: «По сути презюмируется, что риелтор в состоянии распознать любое заблуждение продавца».

Михаил Рябых напоминает, что покупателя должны насторожить заниженная стоимость объекта, пожилой возраст продавца, отсутствие у него родственников и другого жилья. Адвокат Федор Лемешев полагает, что каждый должен самостоятельно защищаться от мошенников, а возлагать риски распознавания заблуждения на покупателя нельзя.