Источник:
В 2025 году на рынок Санкт-Петербурга вышло шесть новых объектов апартаментов общей площадью 50,7 тысячи квадратных метров, или 1,2 тысячи юнитов. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», 85% юнитов по-прежнему приходятся на сервисные апарт-отели. Несмотря на экономические вызовы, сегмент сохраняет привлекательность для осознанных инвесторов.
Итоги года и перспективы на 2026-й обсудили участники круглого стола, организованного «Фонтаной».
В прошлом году в эксплуатацию ввели девять объектов в Петербурге и один в Ленинградской области, что в сумме составило 2,5 тысячи юнитов или 86,6 тысячи квадратных метров. По сравнению с 2024 годом объём ввода снизился на 46%.
Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), заявила: «Сокращение вывода новых проектов продолжается уже несколько лет, в том числе из-за правовых факторов, усиливающих урегулирование сегмента, и эта тенденция сохранится. Однако сервисные апартаменты остаются привлекательными для инвесторов, несмотря на корректировку получаемой или обещанной доходности из-за изменений в НДС для юридических лиц по УСН с января 2025 года, а также усиливающуюся фискальную нагрузку на УК, повышение туристического налога до 2% и рост НДС с 20% до 22%».
Спрос на первичном рынке апартаментов в 2025 году составил 3,3 тысячи проданных юнитов, что на 6% меньше, чем годом ранее. Из них 67% пришлось на сервисные апартаменты, 32% — на формат «аналога жилья», а 1% — на элитные юниты.
Наибольший спрос отмечался в спальных районах: Невском (21%), Приморском (16%), Красногвардейском (15%) и Московском (13%). Эксперты связывают это с развитием территорий и изменением структуры предложения труда.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, сообщила: «Первая половина года была довольно сложной: рынок просел в среднем на 20–25%. Но вторая половина оказалась лучше. Для покупателей инвестиционной недвижимости снижение ключевой ставки дало положительный психологический сигнал. Многие стали перекладывать средства с банковских депозитов в недвижимость как раз в третьем-четвертом кварталах из-за снижения ставок по вкладам. Также мы заметили переток интереса между сервисными и гостиничными апартаментами в сервисную часть».
Шагане Багдасарян, генеральный директор Группы компаний «Метры», пояснила: «Классическая модель «купил и сдаешь» перестала выглядеть безальтернативной: инвесторы стали больше считать и сравнивать недвижимость со вкладами. В результате спрос сместился, то есть покупателю стало важно не просто наличие объекта, а инвестиционная стратегия. Проекты без четкой экономики начали выпадать из спроса. Параллельно росли издержки: стройматериалы, эксплуатация, — это дополнительно отфильтровало рынок, и слабые проекты ушли, а сильные начали трансформироваться. Итог — если раньше приобретали все подряд, то сейчас покупают более профессионально».
Николай Черноиванов, директор по развитию компании «СОЮЗ Девелопмент», добавил, что государство активнее регулирует гостиничный сектор, включая апарт-отели. Например, вступил в силу закон 436-ФЗ об обязательной классификации гостиниц. Он также отметил изменение портрета покупателя: «Если в предыдущие годы среди них было много неопытных инвесторов, то сейчас — во всяком случае, в нашей компании — мы наблюдаем более грамотных, с опытом владения апартаментами, которые диверсифицируют портфель. Либо же это владельцы частного арендного бизнеса, которые «наелись» самостоятельной сдачей квартир, особенно посуточно, и решили доверить сдачу профессионалам».
Елена Гуцол, коммерческий директор ГК «Место», рассказала о старте проекта инвест-курорта в Курортном районе: «Это не городской апарт-отель, а рекреационный объект, место для отдыха в окружении природы. Наш покупатель — это инвестор, который умеет считать деньги. И как только ключевая ставка стала снижаться, а за ней и ставки по вкладам, люди стали перекладывать средства из депозитов в метры».
По данным Алексея Бушуева, коммерческого директора компании «Главстрой Санкт-Петербург», на начало января 2026 года около половины сервисных апартаментов относились к комфорт-классу, ещё 45% — к бизнес-классу. Средняя цена предложения за год выросла примерно на 13%.
Алексей Бушуев добавил: «Дополнительным фактором стабильности стало формирование собственной аудитории арендаторов, ориентированных на средне- и долгосрочное проживание. Прежде всего, это молодежь и командировочные, для которых принципиален сервис: клининг, питание, развитая внутренняя инфраструктура, включая коворкинги и спортивные пространства».
Юлия Апалькова, заместитель руководителя отдела рекламы ГК «Лидер Групп», отметила, что цикл сделки в 2025 году увеличился: многие покупатели принимали решение от четырёх до восьми месяцев. Также сократилась доля покупателей крупных лотов — с 40% в 2024 году до 27% в 2025-м.
Она же подчеркнула: «Однако сервисные апартаменты остаются на 20% доступнее квартир аналогичных характеристик, а топовые локации и программы гарантированного дохода обеспечивают им конкурентное преимущество на рынке строящейся недвижимости».
Городской и загородный рынки инвестиционной недвижимости существенно различаются. Елена Гуцол указала, что городской сегмент уже сформирован, тогда как загородный остаётся неоднородным и находится в стадии становления.
«Загородный рынок неоднородный и находится в стадии формирования, — продолжила она. — Мы видим, с одной стороны, бум глэмпингов, а с другой стороны, эти проекты исчезают, как мотыльки, через год-два-три. Учитывая это, в проектах «Место» мы сделали ставку на разнообразное наполнение: бассейны, парные, спа, рестораны — то, что сможет обеспечить круглогодичную загрузку апартаментов».
Шагане Багдасарян отметила ключевое отличие: «Город — это, в первую очередь, про ликвидность, про оборот, а загородка — про сценарии использования и качества продукта. В загородном сегменте решения принимаются дольше, а мотивация как будто бы сложнее».
Она добавила: «Самый важный момент — это зависимость инвестнедвижимости от концепции. Загородная недвижимость без сильной концепции просто не сработает. Это делает сегмент потенциально более доходным, но и более рискованным».
Татьяна Халилова считает загородный рынок более сложным: «Загородные инвестиционные проекты действительно должны быть очень продуманными с точки зрения УТП, «коробочными» продуктами с понятной доходностью, но, скорее всего, с более долгой окупаемостью».
Николай Черноиванов рассказал: «Нашей компании загородная недвижимость интересна. Мы периодически оцениваем варианты, но сформированных чисто инвестиционных продуктов на этом рынке пока нет. Портрет покупателя отличается... это горожане, которым, скорее, свойственна эмоциональная покупка в привязке к сезонности».
Алексей Бушуев видит отличие в характере среды: «Загородная инвестиционная недвижимость в большей степени работает с образом жизни и восстановлением ресурса, тогда как городские форматы используют потенциал уже сложившейся городской среды».
Елена Гуцол привела данные по загородным объектам: среднесуточная стоимость номера летом составляла около 17 тысяч рублей, зимой — 15 тысяч. Заполняемость в загородном сегменте достигает 65%, что ниже, чем в городских проектах с показателем свыше 80%.
Шагане Багдасарян сообщила: «У нас больше 250 квартир в управлении, и 2025 год показал заполняемость 76%, а доходность — 11,5%. Мы очень зависим от сезона и от погоды. Также заметили, что ключевым фактором становится не только место, но и качество управления и сервиса».
Она также отметила, что долгосрочная аренда остаётся стабильным инструментом, особенно в городе, но в высокий сезон краткосрочная аренда выгоднее.
Николай Черноиванов, работающий в центре Петербурга, сказал: «У нее ярко выраженная сезонность, но, тем не менее, в среднем по году в наших проектах загрузка стабильно держится на уровне 70–80%». Он привёл пример: номер площадью 20 кв. м на Английском проспекте приносит около 70 тысяч рублей в месяц чистыми.
Татьяна Халилова отметила сезонность краткосрочной аренды: «Для Санкт-Петербурга конец весны — начало лета наиболее загруженный период... В зимний период спрос, конечно, гораздо скромнее. На этом фоне история с долгосрочной арендой выглядит более стабильной».
Николай Черноиванов подчеркнул роль управляющей компании: «Вопрос, кто именно будет управлять апарт-отелем, наверное, один из самых популярных со стороны покупателей. Роль УК — показать инвесторам на практике, что она союзник в плане дохода, сохранности имущества и роста капитализации».
Он также добавил: «Для инвесторов самые популярные сервисы — это личный кабинет, мобильные приложения, персональный менеджер... Для гостей стандартный набор сервисов консервативен... И, кстати, как показывает практика, гости, которые приезжают с животными, — самые лояльные и чаще всего возвращаются».
Шагане Багдасарян рассказала о нововведении: «Мы в 2025 году запустили службу заботы о госте... аналитика показывает, что гости, столкнувшиеся с какой-то проблемой, которую мы смогли исправить, дают нам лучшую оценку».
Татьяна Халилова отметила: «Как и в других сферах, инвесторов привлекают известные и крупные УК... От конкуренции выигрывает, безусловно, гость, так как даже негативные отзывы позволяют что-то поменять в лучшую сторону».
Елена Гуцол сказала: «Один из первых вопросов, который задаёт инвестор, — это сроки окупаемости, второй — какая управляющая компания будет работать на объекте. Поэтому мы на самом старте привлекли как консультанта нашу будущую управляющую компанию Vertical Hospitality».
Юлия Апалькова привела данные: «Доля сделок с инвесторами, доверяющими нашей управляющей компании YES, повысилась с 10% в 2024 году до 28% в 2025 году».
Алексей Бушуев подтвердил: «Именно УК формирует реальный арендный поток: отвечает за заполняемость, работу с туристическим спросом и устойчивость финансовой модели... взаимодействие с УК всё чаще начинается уже на этапе разработки концепции».
Шагане Багдасарян дала прогноз на 2026 год: «2026 для рынка инвестиционной недвижимости будет годом еще большего отбора и профессионализации. Ключевым трендом, по моему мнению, окажется фокус на управлении, а не на объекте... проекты без сервиса будут терять доходность».
Николай Черноиванов ожидает роста: «Мы ждём от 2026 года роста... Инвесторы будут голосовать рублем за то, что для них более понятно, подготовлено, проработано». Он прогнозирует сокращение числа стартов, но повышение их качества, а также рост цен на проживание.
Татьяна Халилова поделилась планами: «В 2026 году мы планируем реализовать последние лоты в нашем апарт-отеле «GloraX Заневский»... Наша амбициозная цель на год — оказаться в топ-3 лучших по доходности».
Юлия Апалькова ожидает: «Мы ожидаем, что в 2026 году рынок апартаментов постепенно стабилизируется, а объем сделок вернется к уровню 2024 года». Ключевым фактором станет ввод проекта YES Leader.
Алексей Бушуев назвал ключевым трендом сохранение спроса на апартаменты с профессиональным управлением. Он отметил: «Потребители, однажды воспользовавшиеся цивилизованным форматом размещения с сервисами... как правило, не готовы возвращаться к «серой» аренде».
Светлана Московченко прогнозирует значительный объём ввода в 2026 году: 19 комплексов суммарным объёмом 11,4 тысячи юнитов в Санкт-Петербургской агломерации.
Она подытожила: «Хотя рынок апартаментов в Санкт-Петербурге начинает демонстрировать признаки насыщения, он сохраняет потенциал для качественных проектов. Успех будут обеспечивать современный продукт с сильным отельным оператором или УК, удобной локацией, продуманным позиционированием, инфраструктурой и элементами мультиформатности».
