Участники Всероссийского жилищного конгресса, отмечающего 20-летие, обсудили текущие тренды. Российский рынок жилья в 2026 году вступает в фазу осторожного восстановления, однако ситуация заметно отличается в различных регионах.
Как сообщил управляющий директор «Авито Недвижимости», в Санкт-Петербурге зафиксирован рекордный по стране уровень соотношения распроданности к строительной готовности — около 95%. Этот показатель сопоставим с пиковыми значениями предыдущих лет.
При этом, несмотря на ожидания Минстроя по снижению ввода многоквартирного жилья в 2027–2028 годах, Петербург демонстрирует устойчивый прирост вывода новых проектов. В то же время даже в столице наблюдается сокращение запусков.
Вводные данные
По информации Минстроя на 1 апреля, ввод жилья в России составил 22,1 млн кв. м. Просадка пришлась в первую очередь на индивидуальное жилищное строительство. Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин видит причину в высоких ставках по депозитам — люди предпочитают получать проценты и не тратят средства на покупку жилья.
В целом за год ожидается ввод 116 млн кв. м жилья, из которых 42–43 млн кв. м придется на многоквартирные дома. В 2027–2028 годах прогнозируется снижение ввода по МКД. Отдельное внимание Минстрой уделяет соблюдению сроков передачи ключей покупателям.
Никита Стасишин также отметил дисбаланс между регионами: в одних наблюдается дефицит предложения из-за слабой градостроительной политики, в других — избыток. Каждый регион решает свои задачи.
Как сообщил председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Креславский, в городе в последние годы акцент делался на интенсификации строительства социальных объектов, поскольку инфраструктура отставала от темпов ввода жилья. За шесть лет построено около 500 социальных объектов, а в 2026 году планируется возведение еще 83: 33 за счет бюджета и 50 за счет средств инвесторов.
Спрос на жилье
Спрос на жилье закономерно охлажден, считает Никита Стасишин. При ключевой ставке, доходившей до 20% и снизившейся пока до 15%, массовая ипотека практически недоступна. Средняя распроданность новостроек составляет 31% по неоткрытым продажам и 36% по открытым, что, по оценке замминистра, не позволяет застройщикам получать эффективные ставки по эскроу-счетам. Выросла доля обслуживания кредитов в структуре себестоимости, и важно не допустить банкротства застройщиков.
Показатели распроданности существенно различаются по регионам. Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Сергей Еремкин назвал ключевым индикатором соотношение распроданности к строительной готовности. По России оно ранее опускалось к рискованному уровню 70%, но в последние месяцы восстановилось до 73%. При этом Санкт-Петербург демонстрирует значительно более высокий показатель — около 95%, что соответствует пиковым значениям 2021 года. Ленинградская область находится на уровне 65%, но также выходит из зоны риска.
По данным «Авито Недвижимости», Петербург и Ленобласть стали лидерами по динамике запуска новых проектов в 2025 году. Если в Москве их число снизилось на 29% год к году, в Московской области — на 27%, то Санкт-Петербург показал рост на 30–33%.
«Это означает, что спрос позволяет запускать новые проекты, и у рынка есть потенциал роста», — отметил Сергей Еремкин.
Вторичный рынок
На вторичном рынке недвижимости, по словам Сергея Еремкина, после двух лет накопления предложения началось его вымывание. Количество новых объектов, которые собственники выводят на рынок, уже стало ниже числа ежемесячных сделок, что является опережающим индикатором дальнейшего снижения предложения. В Петербурге и Ленинградской области это приведет к росту конкуренции за клиентов между агентствами — возрастет роль формирования доверия к бренду, в том числе за счет сотрудничества с цифровыми платформами.
Поскольку 54% покупок недвижимости финансируется за счет продажи имеющегося жилья, покупателям нужна помощь одновременно в продаже вторичного жилья и покупке нового. Сергей Еремкин сообщил, что за 2025–2026 годы Авито инвестировал уже 1,4 млрд рублей в развитие профессионального сообщества и цифровых инструментов для риелторов, включая решения на базе искусственного интеллекта. Сейчас более 50% сделок в России проходит через агентский канал, тогда как в ряде стран этот показатель достигает 90%. В связи с усложнением рынка роль риелторов будет усиливаться.
«Мы не видим избыточного предложения на вторичном рынке — часть собственников, не готовых снижать цену, уходят в аренду», — подтвердил коммерческий директор ЦИАН Михаил Посредников. Он отметил, что дно рынка было пройдено в мае–июне прошлого года.
Сооснователь и директор по развитию сервиса «Метр квадратный» Юлия Рыкунова добавила, что рынок сталкивается с удлинением сделок и ростом альтернативных схем — их доля достигает 40%. Разрыв цен между первичным и вторичным жильем при этом увеличивается: в Москве он достиг 16%, а по стране — еще выше.
Согласно опросам, около 40% россиян хотели бы улучшить жилищные условия. Однако спрос сдерживают высокие ипотечные платежи: например, кредит в 6 млн рублей на 30 лет предполагает ежемесячный платеж около 87 тыс. рублей.
Участники конгресса сошлись во мнении, что рынок недвижимости входит в период структурной перестройки. На фоне дорогих денег и снижения спроса усиливается роль инфраструктуры, цифровых платформ и агентского канала. Дальнейшая динамика будет зависеть от снижения ставок и общей экономической ситуации, но в целом ожидания достаточно оптимистичные.
«Ставка такая — но ставка снизится. Банки научились финансировать, вы научились строить — и мы на самом деле хорошо прошли эти годы», — подчеркнул Никита Стасишин.
