Источник:
В сентябре 2026 года застройщики Санкт-Петербурга начали продажи в 19 новых проектах от восьми компаний. Это 8,46 тыс. квартир общей площадью 330 тыс. кв. м. По данным ЕРЗ.рф, год к году число стартов выросло на 12%, а за месяц — на 73%.
За январь–сентябрь в городе стартовало 72 новых проекта на 30,3 тыс. квартир общей площадью 1,22 млн кв. м. Это на 12,2% меньше, чем за девять месяцев 2025 года. На состав и сроки выхода нового предложения влияет набор факторов, которые заставляют девелоперов действовать осторожно.
Генеральный директор «Петербургской Недвижимости» Олег Пашин среди таких факторов назвал дорогое проектное финансирование, рост стоимости строительства, темпы наполнения эскроу-счетов, меняющиеся условия ипотеки и покупательную способность. «Рентабельность жилой недвижимости снижается, — добавил он. — Все это заставляет девелоперов внимательнее подходить к формированию продукта и срокам его выхода на рынок. Важно не просто увеличивать объем строительства, а точнее соотносить предложение с реальным спросом».
По данным «Петербургской недвижимости», за январь–сентябрь 2026 года рынок пополнился 2,4 млн кв. м нового жилья, из них 1 млн кв. м пришелся на третий квартал. Это столько же, сколько за девять месяцев прошлого года. Доля пригорода и локаций за КАД в структуре нового предложения растет: на Ленинградскую область пришлось 47% против 30% годом ранее, на локации за КАД — около 60% против около 50%.
Директор ГК «Алгоритм жизни» Кирилл Рудаков напомнил, что количество стартов продаж отражает не только текущий спрос, но и решения, принятые заранее. «Вывод нового проекта требует подготовленного земельного участка, разрешительной документации, проработанной концепции и финансовой модели», — рассказал он.
По словам Рудакова, на темп пополнения предложения в Петербурге влияют доступность и стоимость участков, сроки согласований и себестоимость строительства. При дорогом проектном финансировании и жесткой конкуренции за покупателя застройщикам критически важно быстро наполнять эскроу-счета. «Массовый вывод предложения в сентябре — это классическое сезонное окно: оно позволяет собрать осенний спрос, выполнить ковенанты перед банками и зафиксировать финансовую модель проекта на следующий год, — продолжил он. — Несколько проектов могут выйти одновременно после завершения подготовки, поэтому лидерство в отдельном месяце не обязательно означает резкий рост предложения в долгосрочной перспективе. Важно смотреть не только на число стартов, но и на объём жилья, расположение проектов, класс и темпы реализации».
Эксперт считает, что рынок пополняется там и тогда, где совпадают три условия: готовность проекта, экономическая целесообразность для девелопера и понятный спрос покупателей.
Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев отметил, что вывод новых жилых комплексов сегодня во многом определяется экономической целесообразностью. Исключение — случаи, когда застройщику нужно поддерживать непрерывный строительный цикл и запускать очередной этап уже реализуемого проекта. «В остальных ситуациях решение о старте продаж требует уверенности в финансовой модели. На ее параметры влияют затраты на приобретение земли, включая связанные с участком социальные обязательства, а также высокая стоимость заемного финансирования, — говорит он. — При этом важно оценить не только потенциальную доходность проекта, но и способность спроса обеспечить необходимый темп наполнения счетов эскроу для покрытия выборки проектного финансирования».
Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин считает, что вывод нового предложения в Петербурге определяют стоимость денег и состояние спроса: эти два фактора задают рамку для любого решения о старте. Проектное финансирование при текущей ставке остается самой тяжелой строкой в модели, а спрос держится в основном на льготных программах с ограниченной емкостью. С 1 октября шкала семейной ипотеки стала зависеть от числа детей, и семья с одним ребенком, самая массовая категория покупателя новостройки, из прежней льготы фактически вышла, поэтому заложенный в запуск спрос приходится пересчитывать.
«Внутри этой рамки измерителем работает темп продаж, потому что продажи наполняют эскроу, а от наполнения зависит ставка по проектному кредиту, которая возвращается в себестоимость следующей очереди, — продолжил он. — Себестоимость строительства выросла и сама, причем труд дорожал быстрее материалов и логистики. Отдельно на Петербург давит земля. Территорий под массовое строительство в границах города практически не осталось, и каждый новый дом здесь появляется на бывшей промышленной площадке, на расселенном участке или на дорогом пятне внутри сложившейся застройки, а социальные обязательства и согласования в таком проекте ложатся на один дом целиком». Поэтому проект начинают не тогда, когда посчитать стало легче, а тогда, когда риск ошибки стал управляемым, подытожил эксперт.
В общем объеме нового предложения в городе и области 86% пришлось на масс-маркет, 9% — на бизнес-класс и 5% — на элитные жилые комплексы, рассказал Олег Пашин. В структуре новых стартов — 45 новых жилых комплексов и 49 новых очередей в строящихся объектах. «Спрос на проекты в Ленобласти со стороны покупателей также растет, в первую очередь из-за более доступных цен, — добавил эксперт. — Так, на конец сентября средняя цена квадратного метра в Санкт-Петербурге составила 317 тыс. рублей, в Ленинградской области — 187 тыс. рублей».
По словам Максима Жабина, предложение распадается на две части агломерации. Основной массовый объем дает Ленинградская область и приграничная с городом зона, где есть свободная земля, дешевле участок и проще получить градостроительную документацию на масштабный проект. Там выходят комфорт-класс и кварталы с несколькими корпусами. В самом Петербурге территорий под массовое строительство почти не осталось, поэтому новое предложение собирается из редевелопмента промышленных площадок «серого пояса», участков после расселения и точечных пятен внутри сложившейся застройки. Такой проект дороже по входу и выше по классу, чаще это один-два корпуса, а не квартал. Поэтому число стартов и объем метров измеряют разное, и лидерство по количеству проектов еще не означает прибавки предложения в метрах.
«Важна и квартирография того, что открывается в продажу, — подчеркнул он. — Корпуса этой осени проектировались под прежние условия льготной ипотеки, поэтому доля студий и однокомнатных квартир в них отражает старый лимит программы. Под новую адресную шкалу предложение перестроится через годы, а не через квартал, потому что проекты ближайших двух лет уже нарисованы».
Кирилл Рудаков отметил, что на рынок Петербурга выходит прагматичный, функциональный продукт, рассчитанный на реальный бюджет покупателя и новые ипотечные реалии. Доминируют классы «комфорт» и «комфорт-плюс», а бизнес-класс точечно вымывается и концентрируется в уникальных видовых локациях. «Мы наблюдаем поляризацию метража в зависимости от локации, — пояснил он. — В массовом сегменте лидируют студии и однушки, так как это единственный доступный входной билет при заградительных ставках. В то же время в проектах редевелопмента растет доля просторных лотов, их покупают семьи за счет продажи имеющегося жилья».
Отделка white box стала рыночным стандартом, обязательными атрибутами — закрытые дворы, колясочные и кладовые. В более дорогом сегменте выходят камерные проекты с акцентом на архитектуру, качество среды и близость к центру или воде. Географически новые проекты появляются как в сложившихся городских районах, так и на периферии — в частности, в южных и северных частях Петербурга и в пригородах. Покупатель все чаще оценивает не только адрес и цену, но и повседневную доступность: транспорт, социальную инфраструктуру, благоустройство и сроки их появления. Тренд — не просто на увеличение числа квартир, а на более разнообразное предложение под разные бюджеты и сценарии жизни.
В сентябре на первичном рынке заметен тренд на выход проектов в более высоких ценовых сегментах, продолжил Алексей Бушуев. Это жилые комплексы повышенной классности в Василеостровском, Центральном и Фрунзенском районах. Бизнес-класс появляется и в локациях, которые раньше не ассоциировались с таким предложением: например, в Купчино вышли два таких комплекса. По его мнению, тенденция связана в том числе с ростом себестоимости строительства: при высоких затратах на землю, социальные обязательства и заемное финансирование девелоперам приходится ориентироваться на более высокую цену реализации.
«В результате рынок Петербурга постепенно движется по сценарию, характерному для Москвы: жильё масс-маркета смещается за пределы города, а в черте Петербурга преобладают проекты более высоких ценовых сегментов, — подытожил Бушуев. — Как правило, они предлагают улучшенные продуктовые характеристики, но остаются менее доступными для широкого круга покупателей. В Ленинградской области, за КАД, сосредоточено более доступное жилье массового сегмента. В частности, здесь застройщики продолжают выводить новые очереди уже начатых проектов».
За 2026 год подход застройщиков к выводу новых проектов менялся дважды, рассказал Максим Жабин. В начале года темпы вывода говорили о перестройке рынка, и девелоперы брали на себя ровно столько, сколько позволяли стоимость проектного финансирования и видимый спрос. К середине года осторожность стала правилом: полученное разрешение на строительство компании продлевают охотнее, чем запускают новый дом. Разрешение остается ценным активом, его держат и ждут момента, когда экономика проекта сойдется.
Осенью добавилась ипотечная развилка. Сентябрь собрал сделки досрочно, перед окончанием субсидированных программ, а с 1 октября шкала семейной ипотеки стала адресной, и массовая категория покупателя из прежней льготы вышла. Старт теперь считают под покупателя, который уже виден, а не под ожидаемое оживление. «Причина за всем этим одна, — пояснил эксперт. — Еще в мае я говорил, что девелоперы перестали выводить объёмы ради объёма. Стратегия смещается от объема к продукту и к экономике проекта, рядом идёт консолидация, потому что компания с собственным производством и устойчивой моделью проходит такой период спокойнее».
«2026 год окончательно изменил парадигму: мы перестали гнаться за объемами ввода и перешли к ювелирному управлению темпом продаж, — добавил Кирилл Рудаков. — Сегодня недостаточно просто вывести на рынок новый объём — важно понимать, кому он предназначен, какой бюджет комфортен покупателю и насколько продукт соответствует конкретной локации. Поэтому мы внимательнее оцениваем спрос и экономику каждого проекта, а объем и темпы вывода соотносим с реальной динамикой продаж. В фокусе — функциональные планировки, разумный общий чек и качество среды. Это связано и с высокой стоимостью финансирования и пересмотром программы семейной ипотеки: клиентам стало сложнее принимать решение, поэтому особенно важны понятная цена и доступные сценарии приобретения. Для нас задача — не максимизировать число стартов, а выводить востребованный продукт и сохранять устойчивость проектов на всём протяжении их реализации».
Алексей Бушуев отметил, что на стратегию девелоперов повлияло и перераспределение спроса в пользу Ленинградской области: объемы продаж жилья в регионе уже практически сравнялись с показателями Санкт-Петербурга. «На мой взгляд, в ближайшее время Ленобласть может выйти вперёд по этому показателю, и одна из причин — структура нового предложения. В Петербурге все чаще выходят проекты комфорт-, бизнес- и премиум-класса, тогда как массовое жильё сосредоточено преимущественно за КАД. При этом целевая аудитория, готовая к покупке дорогостоящей городской недвижимости, сужается: средняя стоимость квадратного метра в Петербурге почти вдвое выше, чем в области». В этих условиях девелоперы ориентируются на платежеспособный спрос: в Петербурге выводят проекты более высоких ценовых сегментов и новые очереди уже реализуемых жилых комплексов, а в Ленобласти сосредоточено основное предложение масс-маркета.
Алексей Бушуев считает первичный рынок Петербурга сбалансированным по соотношению нового пополнения и готового нераспроданного предложения: объемы нового предложения сокращаются, но и платежеспособный спрос остается ограниченным. «Однако этот баланс может измениться при существенном повышении доступности ипотечного кредитования, — говорит он. — Многие покупатели, которые пока отложили приобретение квартиры из-за высокой ключевой ставки, могут вернуться на рынок при улучшении условий».
Вторичный рынок вряд ли полностью удовлетворит отложенный спрос: объем предложения там находится на исторически низком уровне. Поэтому застройщикам важно сохранять достаточный пул проектов, готовых к выводу, чтобы при восстановлении покупательской активности новое предложение могло своевременно на нее отреагировать.
Максим Жабин считает, что складывать эти два объема в один показатель нельзя: новый корпус и готовый лот продаются разным покупателям. Готовая квартира остается товаром, который можно посмотреть и в который можно заехать сразу, и за это покупатель платит премию. Новый корпус продается сроком и ценой входа, зато выбор в нем шире. «Накопленный готовый остаток я читаю как результат прошлых решений о старте, который исправить уже нельзя, и давит он на рынок сильнее нового предложения, — пояснил он. — Ориентир для массового сегмента я держу на распроданности около 80% к вводу, а зона внимания начинается около двух третей, потому что ниже этой границы скидка перестаёт работать и вопрос переходит к модели проекта, выдержит ли она обслуживание остатка. В премиальном сегменте половина проданного к вводу остаётся нормой, поскольку покупатель там чаще выбирает готовую квартиру».
Эксперт уточнил, что любая цифра баланса работает только с датой замера, иначе один и тот же показатель описывает то норму, то тревогу. Оценки непроданного за одно и то же лето у разных источников расходятся почти вдвое, и спор о затоваренности рынка обычно растет именно отсюда. Город и область при этом считают отдельно, потому что они находятся в разной экономике спроса.
Основной риск при выводе нового проекта — недостаточный спрос, который может повлиять на финансовую модель, отметил Алексей Бушуев. Если продажи не обеспечивают запланированный объем поступлений, возрастает стоимость обслуживания проектного финансирования. Поэтому перед запуском застройщику важно проанализировать потенциальный спрос и реалистичность планируемых темпов продаж: это позволяет точнее прогнозировать финансовые риски и принять взвешенное решение о выводе нового предложения.
«Главный риск в том, что решение о старте принимается сегодня, а на рынок дом выходит через два-три года, и спрос к этому моменту может быть другим, — говорит Максим Жабин. — Проект можно начать под один рынок и выйти с ним на другой, а после закладки фундамента развернуться назад уже нельзя. Рядом стоит риск квартирографии, когда дом нарисован под параметры уходящей льготной программы».
Второй риск живет в подготовительной стадии. В редевелопменте и точечной застройке почти все деньги тратятся до первой продажи: снос, сети, экология, расселение и обременения ложатся на стадию без выручки, а социальные обязательства и согласования в городском проекте приходится нести одним домом. Часть рисков вскрывается на изысканиях, когда участок уже в портфеле, и тогда бюджет с графиком пересматривают до выхода на площадку. «Минимизация сводится к дисциплине расчёта. — подытожил он. — Юридическую и градостроительную чистоту участка проверяют до покупки, объём по возможности дробят на очереди, чтобы проверять спрос шагами, темп продаж держат в связке с графиком наполнения эскроу, а долю рассрочки в портфеле контролируют. Проект стоит начинать тогда, когда риск ошибки стал управляемым».
