Новостройки зависли в продаже: как меняется рынок жилья

В начале 2026 года рынок новостроек зафиксировал два рекорда: по объёму построенного жилья за 2025 год (108 миллионов квадратных метров) и по количеству непроданных квартир. Застройщики сокращают площади, предлагают рассрочки и скидки, а покупатели откладывают сделки в ожидании более доступных кредитов.

Эти тенденции обсудили участники форума недвижимости «Движение», который открылся 16 июня в Розе Хутор.

По данным bnMAP.pro, Московская агломерация формирует больше половины валовой выручки рынка новостроек. «Москва и Московская область по-прежнему формируют больше половины валовой выручки рынка новостроек. Есть Москва, Московская область как большая агломерация и все остальные», — отметил директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.

За первые месяцы 2026 года на Москву пришлось 37% валовой выручки крупнейших рынков, на Московскую область — 11%. Санкт-Петербург сохранил долю около 11%, Ленинградская область — 4%. В денежном выражении девелоперы Петербурга получили около 125 миллиардов рублей выручки, застройщики Ленобласти — 46 миллиардов. Средняя цена квадратного метра в сделках в Петербурге составила 317 тысяч рублей, средний бюджет покупки — 12,1 миллиона рублей. В Ленобласти средний лот обходится в 7,9 миллиона рублей.

«Когда мы говорим, что цены растут, и показываем изменение средневзвешенных цен, мы часто совершаем ошибку. На цену влияет структура продаж: какие квартиры покупают, какие остаются в предложении и какой ассортимент выходит на рынок», — пояснил Лобжанидзе. По его словам, во многих регионах цены находятся на плато, а статистический рост объясняется изменением структуры предложения.

Скорость продаж снижается: по данным bnMAP.pro, в большинстве регионов реализуется лишь 5–8% выставленных квартир в месяц. Лучшие показатели — в Москве и Нижнем Новгороде. В Москве продаётся примерно одна из десяти квартир. Средний срок экспозиции квартиры от выхода до сделки составляет 10–11 месяцев, лучший показатель — 7–8 месяцев. В Петербурге он приближается к 11 месяцам.

Даже на успешных рынках за год реализуется не более четверти от запроектированного объёма жилья. В Петербурге этот показатель — около 18%. Среднемесячный объём продаж: Москва — 209 тысяч квадратных метров, Петербург — 98 тысяч, Ленинградская область — 70 тысяч.

Главный вызов для отрасли — рост непроданных квартир. «Мы побили рекорд по объему ввода жилья — построено 108 миллионов квадратных метров. Но одновременно поставили антирекорд по объему непроданного жилья. Сегодня около 68% строящегося жилья остается непроданным», — заявил президент клуба продуктовых девелоперов «Наследие» и руководитель экосистемы ЕРЗ Кирилл Холопик.

Ситуация будет усложняться: на рынок выходят дома, стартовавшие в период льготной ипотеки, но во второй половине года начнут вводиться проекты, продажи в которых шли после окончания массовой господдержки. «Доля непроданного жилья будет резко увеличиваться. Готовое жилье начнет конкурировать со строящимся. На несколько лет нам, вероятно, придется забыть о ситуации, когда квартира на старте продаж стоила значительно дешевле готовой», — считает эксперт.

По расчётам, на май 2026 года в Петербурге оставалось около 3,2 миллиона квадратных метров непроданных площадей. При текущих темпах продаж на их реализацию потребуется примерно полтора года. В Ленинградской области объём остатков составляет около 2,8 миллиона квадратных метров, а расчётный срок реализации — два с половиной года. В целом по стране, по прогнозу ЕРЗ, в 2026 году по ДДУ будет реализовано около 20 миллионов квадратных метров жилья — один из самых низких показателей за историю наблюдений.

Рынок новостроек постепенно отходит от полной зависимости от ипотеки. По данным ЕРЗ, доля собственных средств покупателей на счетах эскроу достигла 50–60%. Люди гасят задолженность по рассрочкам, и пока серьёзных проблем не наблюдается. «Андеррайтинг у девелоперов сегодня практически не уступает банковскому. Люди гасят задолженность по рассрочкам достаточно уверенно, и тех проблем, которых опасался Центральный банк, мы пока не видим», — отметил Кирилл Холопик.

До 30% всех платежей застройщики получают через рассрочки или прямые платежи без ипотеки. Рынок готовится к ужесточению условий семейной ипотеки, но ЕРЗ сохраняет прогноз по ипотеке на уровне около 4 триллионов рублей по итогам 2026 года. При этом продажи во втором полугодии будут хуже, чем в первом.

Доля рыночной ипотеки в общем объёме выдач достигла 45% — такого показателя рынок не видел давно. «По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека начинает оживать. Я ожидаю, что уже в июне её доля превысит 50%», — сказал Холопик. Этот процесс идёт как на первичном, так и на вторичном рынке.

Семейная ипотека теряет объёмы: год назад ежемесячно выдавалось около 30 тысяч кредитов, сейчас — 24–27 тысяч. Ожидаемое ужесточение условий для семей с одним ребёнком может дополнительно снизить спрос. Средняя ставка по выданной ипотеке выросла с 6% до 7,3%, что отражает рост доли рыночных кредитов.

Сергей Лобжанидзе отметил высокую концентрацию ипотечного рынка: в большинстве регионов от 70 до 95% выдач приходится на три крупнейших банка. При этом активно используются альтернативные инструменты: «Рассрочка, траншевые ипотеки и другие финансовые схемы стали необходимым условием для реализации части проектов. Без них некоторые сегменты сегодня просто не продаются». Особенно востребована рассрочка в бизнес-классе.

Из-за снижения доступности ипотеки девелоперы вынуждены бороться за каждого клиента. В Москве около 81% предложения продаётся со скидками. Ежемесячный платёж, который готов вносить покупатель, составляет примерно 40 тысяч рублей. Застройщики продолжают сокращать площадь квартир. «Большие квартиры сегодня нужны буквально в нескольких регионах — Москве, Петербурге и частично Краснодарском крае. Для большей части России основой спроса остаются студии и однокомнатные квартиры», — подчеркнул Лобжанидзе.

Исследование GMK показывает, что 84% девелоперов ожидают дальнейшего уменьшения площадей квартир и упрощения продукта. «Большинство считает, что проекты будут «сушить» — уменьшать площади и оптимизировать решения, чтобы удержать конечную цену на приемлемом уровне», — рассказал директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.

Почти две трети девелоперов не рассчитывают на новые масштабные меры господдержки, а более половины ожидают роста нагрузки по строительству социальной инфраструктуры. Главным фактором успеха становится качество управления проектами. «Сейчас девелоперы всё больше рассчитывают на собственный менеджмент и эффективность бизнеса, а не на внешнюю поддержку», — отметил Разуваев.