Ленобласть привлекает покупателей жилья доступными ценами

Доля сделок с новостройками в Ленобласти в структуре продаж петербургской агломерации в 2025 году достигла 35–40%. Стоимость жилья в соседнем регионе в среднем на 35–45% ниже, а выбор бюджетных вариантов существенно больше. На фоне снижения покупательной способности тенденция перемещения спроса в область продолжает усиливаться.

Согласно данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», из 70 тысяч проданных за 2025 год квартир и апартаментов на первичном рынке агломерации 24,4 тысячи пришлось на Ленобласть. «Динамика спроса показывает возвращение интереса покупателей к областным проектам, — уверена Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Пик популярности пригородных территорий отмечался ранее в 2013–2017 годах. Тогда доля Ленобласти в структуре спроса петербургской агломерации достигала 35–45%. После доля снизилась до 23% и оставалась такой на протяжении нескольких лет. А вот начиная с 2022 года пригород вновь уверенно набирает позиции, выйдя в 2025 году на уровень в 35% сделок».

Тренд зародился в период активного роста цен на строящееся жилье — до 40% в год. Даже с учётом льготной ипотеки доступность недвижимости снижалась. Девелоперы, особенно с опытом комплексного освоения территорий, активно выходили на рынок Ленобласти, где было больше подходящих участков. В Петербурге такие территории в основном находятся на окраинах. К концу 2025 года, после сокращения программ льготного кредитования, рынок новостроек в пригородной зоне вновь вышел на пик популярности.

По словам Михаила Гущина, вице-президента по маркетингу и продукту Группы RBI, за 2025 год в Санкт-Петербурге было реализовано на 18% меньше жилья, чем в 2024 году. В Ленобласти, наоборот, отмечен рост на 17%. Абсолютные объемы продаж в городе по-прежнему выше, но часть спроса перетекает в соседний регион, где средняя цена квадратного метра на 45% ниже: 186 тысяч рублей против 338 тысяч рублей. Отсутствие массово доступной льготной ипотеки и высокие рыночные ставки способствуют этому перемещению.

В группе «Эталон» отмечают заметное изменение предпочтений покупателей новостроек. Основные причины тренда:

• активное развитие приграничных территорий;
• появление проектов, не уступающих по качеству городским;
• улучшение транспортной доступности;
• строительство современной инфраструктуры;
• более низкая стоимость квартир.

Для покупателей квартир как в Петербурге, так и в Ленобласти решающими факторами остаются транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры и ценовая политика застройщиков. Большинство клиентов, выбирающих жилье комфорт-класса, ищут баланс между этими параметрами.

Хотя проекты в области в целом дешевле, на окраинах Петербурга также можно найти альтернативы. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в Колпинском районе города — 180,4 тысячи рублей, тогда как в областном Кудрово — 266,1 тысячи рублей, в Сертолово — 195,4 тысячи рублей, в Новоселье — 191,1 тысяча рублей. При этом на Парнасе в Выборгском районе Петербурга средняя цена — 200,6 тысячи рублей, в зоне Московское — Колпинское — 208,2 тысячи рублей. Ипотечные условия в городе и области сейчас не различаются.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, уверена: «Если говорить о конкурирующих локациях, то борьба идет не столько между субъектами, сколько между конкретными проектами с похожей ценой и качеством среды. В таких случаях покупатель выбирает между городской инфраструктурой и большей площадью за те же деньги в области».

Михаил Гущин добавляет, что локации конкурируют скорее не в плане «город против области», а по конкретным характеристикам: время до работы, время до метро, качество проекта, цена входа, инфраструктура и качество среды. Областные «якоря» спроса — это, как правило, ближайший пояс к городу, где покупатель получает более низкую цену при понятной ежедневной логистике.

В обжитых районах города разница в стоимости с пригородами составляет не менее 35–45%. Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО», отмечает, что в Петербурге территорий для массового строительства жилья практически не осталось. «Любой проект в городе, который извещает о старте продаж, практически раскупается на самом старте. В Петербурге экономкласс уже давно не строят, новостройки города — это комфорт, бизнес и премиум», — говорит он.

«Покупатель в городе чаще ориентирован на регистрацию в Северной столице, инфраструктуру — школы, поликлиники, транспорт, — говорит эксперт. — А также на сокращение времени в пути до работы и жизнь в границах города. Среди таких людей больше тех, кто готов платить за локацию и „статус адреса“. Покупатели комфорт-, бизнес- и премиум-сегмента — это люди с более высоким доходом или накоплениями. Покупатели в области чаще выбирают квартиру в новостройке за больший метраж и при этом цену ниже, чем в городе. Велика среди них доля тех, кто покупает первое жилье или улучшает жилищные условия при ограниченном бюджете: это часто молодые семьи с детьми».

По словам Ольги Ульяновой, начальника отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», в последние годы активно осваивается Ломоносовский район Ленобласти — один из наиболее недорогих. Пример локации с демократичными ценами — Красногвардейский район, локация Ручьев, где цены сопоставимы с проектами в районе Мурино — Бугры Всеволожского района.

«В Ленобласти перспективу задает транспорт — КАД-2, ШМСД и другие магистрали, — уверен Максим Жабин. — По открытым данным, по сделкам и вводу лидирует Всеволожский район, среди „городских пригородных районов“ заметная доля у Петродворцового. В Ленобласти — у Тосненского. Перспективными выглядят восточное направление, например, Кировский район, Колтушское шоссе, прибрежные зоны Ладоги, трасса „Кола“».

Евгений Колесников добавляет, что Пушкинский район демонстрирует большой потенциал благодаря новой трамвайной линии и планам создания образовательного кластера. Юго-запад города также имеет перспективы, но они сдерживаются проблемами транспортной доступности.

Михаил Гущин уверен, что развитие массового рынка идёт в южном направлении. Активно развиваются такие новые пригородные локации, как Новосаратовка. Через несколько лет до 40–50% всего предложения может быть сосредоточено в Пушкинском и Колпинском районах.

Татьяна Халилова говорит, что в Петербурге акцент смещается в сторону камерных проектов бизнес- и премиум-класса. В области потенциал сосредоточен в локациях с развивающейся дорожной сетью и социальными объектами. Ольга Ульянова отмечает активное освоение юга Московского района и северной части Приморского.