Смещение фокуса инвесторов в коммерческую недвижимость к форматам компактного ритейла и технологичных средних помещений произошло из-за развития сервисов доставки и e-commerce. ГК «А101» подсчитала: доходность коммерческих помещений на первых этажах в жилых районах формирует совокупную прибыль на уровне 18–20% годовых. В проектах компании в Ленобласти квадратный метр дорожает на 42% за два года — от этапа котлована до ввода домов в эксплуатацию. Причина — рост готовности объекта.
Инвесторы рассматривают два основных варианта. Первый — лоты площадью 20–30 кв. м с порогом входа порядка 8,5 млн рублей. Ставка делается на функции, которые невозможно перенести в онлайн:
- кофейни, студии красоты, пекарни у дома и пункты выдачи заказов;
- мастерские по ремонту техники и обуви, салоны груминга, студии экспресс-массажа;
- магазины развесных продуктов и специй, пункты приема экспресс-химчистки, узкоспециализированные цветочные лавки.
Второй вариант — объекты площадью от 80 до 160 кв. м стоимостью от 16,7 млн рублей. Их занимают мини-маркеты, аптеки и семейные рестораны, детские развивающие центры, стоматологические клиники, магазины фермерских продуктов с дегустационной зоной, студии групповых тренировок, кулинарные цехи с зоной приема пищи и демонстрационные залы товаров для дома. Годовой арендный поток достигает 2 млн рублей при окупаемости в пределах 8,5 лет.
Вложения в коммерческую инфраструктуру на стадии строительства приносят доход за счет капитализации квадратного метра в процессе стройки и последующего арендного потока. Арендная доходность таких форматов составляет 10–12% годовых с окупаемостью 8,5–10 лет. Капитал защищает ежегодная индексация договоров аренды на уровень инфляции. За три года с учетом этапа строительства и выхода объекта на стабильную аренду совокупная отдача с учетом капитализации квадратного метра достигает 18–20% годовых.
Для сравнения: доходность от сдачи жилья в среднем составляет 4–6% годовых c окупаемостью до 18–20 лет. Офисы требуют высокого порога входа от 20–25 млн рублей, обеспечивают арендную доходность 8–10% годовых со сроком окупаемости до 12 лет и прирост цены в стройке на 25–35%.
Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, отметила: привлекательность банковских вкладов для долгосрочного капитала снижается вслед за уменьшением ставок банками. Сейчас доход по ним варьируется от 11 до 14%. По ее словам, встроенная коммерция фиксирует физический актив, который дорожает вместе с развитием района и дает доход от аренды.
При качественном планировании городской среды и концепции 15-минутного города можно предсказать клиентский поток и равномерно распределить точки притяжения так, что они связываются с жилыми домами через торговые галереи. В результате ежедневные маршруты жителей проходят мимо магазинов у дома, формируя постоянный мотив для покупок.
