Верховный суд России встал на защиту владельцев гаражей, запретив произвольное изъятие земельных участков под ними. Ключевым аргументом стала статья 34 Градостроительного кодекса РФ, которая предписывает властям при градостроительном планировании учитывать уже сложившуюся застройку, а не игнорировать её.
27 апреля Верховный суд опубликовал решение по делу члена рязанского автогаражного кооператива «Ион-1». Ему отказали в выкупе земли под гаражом площадью 25 кв. м, ссылаясь на план развития территории, предусматривающий строительство жилого посёлка. Участок площадью 15,8 тыс. кв. м был выделен кооперативу в бессрочную аренду в 1999 году. Рязанский областной суд посчитал, что после утверждения нового плана прежний утрачивает силу, и отказал в приватизации.
Гражданин, полностью выплативший паевой взнос и не имевший задолженности, обратился в Верховный суд. Высшая инстанция отменила решение областного суда и указала местным властям: «При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего использования земель». Это почти дословная цитата пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса.
Интересы владельцев гаражей против городских планов
Ситуация, описанная в фильме Эльдара Рязанова «Гараж», где под магистраль отбирают участок кооператива, повторяется в реальной жизни. В Петербурге под предлогом развития территорий гаражи сносят тысячами ежегодно. Ещё в 2007 году власти заявили о намерении избавиться от одноэтажных гаражей. Например, для строительства Широтной магистрали (ШМСД) в Красногвардейском и Невском районах демонтируют более трёх тысяч боксов.
Попытки владельцев приватизировать участки чаще всего безуспешны. В 1995 году петербуржец приобрёл гараж на Долгоозерной улице, но в 2008 году город решил построить на этом месте многопрофильную больницу. Суды признали, что проект комплексного развития территории позволяет отказать в предоставлении участка в собственность. Аналогичное решение приняли по иску собственницы гаража 1968 года постройки на территории коллективной автостоянки «Северная» — там запланировали социальные объекты.
Многие владельцы гаражей в Петербурге сталкиваются с расторжением договоров аренды. В коллективном иске 34 членов кооператива «Гараж-1» на улице Фучика суд установил, что участок изначально предоставлялся в краткосрочную аренду для хранения машин, а не в бессрочное пользование. Город на законных основаниях решил застроить территорию жилыми домами.
Юристы положительно оценивают решение Верховного суда. «Оно направлено на защиту права всех собственников, в том числе миллионов владельцев гаражей по всей стране», — считает Игорь Шануренко. Директор компании «ЮрСфера» Сергей Фомин отметил: «Территории гаражных кооперативов нередко переводятся в иные функциональные зоны (жилая застройка, общественно-деловая и т. д.), что создает формальный конфликт. Верховный суд закрепляет принцип: если участок десятилетиями использовался под гаражи, смена градостроительной документации не должна автоматически вести к утрате прав. Теперь можно опираться на реальное исторически сложившееся использование земли».
Проблемы «гаражной амнистии»
Федеральный закон, действующий с сентября 2021 года, предусматривает упрощённую регистрацию прав на гаражи и участки. Однако амнистия распространяется только на капитальные строения. На практике таковыми не признают не только металлические конструкции, но и кирпичные, и железобетонные боксы. Например, владелица кирпичного гаража, построенного в 1955 году, не смогла зарегистрировать право, так как суд посчитал, что объект не создан в установленном порядке как недвижимость.
Журналистам удалось найти лишь одно положительное решение по «амнистии» в Петербурге. Елена Егорова, получившая в наследство гараж 1959 года на улице Комиссара Смирнова, доказала его капитальность: бетонный ленточный фундамент, кирпичные стены, железобетонные плиты, подведённые коммуникации. Суд признал право собственности на участок, а вышестоящие инстанции отклонили жалобы чиновников.
«Понятие объекта капитального строительства сформулировано крайне неудачно, что позволяет судам не признавать таковыми даже железобетонные боксы. „Гаражная амнистия“ в Санкт-Петербурге хромает на обе ноги, и потребуется не одно решение Верховного суда, чтобы она заработала как надо», — полагает Игорь Шануренко.
Во Всероссийском обществе автомобилистов (ВОА), которое курирует около половины гаражей в Петербурге, подтверждают, что большинство боксов не признаются капитальными и не попадают под амнистию. Представитель ВОА Георгий Красавцев отметил: «Цели амнистии давно реализованы. Боксы регистрируются как движимое имущество, владельцы получают паспорт, подтверждающий право собственности. Все петербургские гаражи, находящиеся в ведении ВОА, надлежащим образом оформлены».
Компенсации за снос
Член Общественной палаты России Александр Холодов указал, что в Петербурге до сих пор не принят городской закон, реализующий «гаражную амнистию». Кроме того, для регистрации прав на отдельный бокс в кооперативе нужно выделить участок (обычно 3 х 6 метров), изготовить план и оформить документы.
В Петербурге ещё в 2011 году приняли закон, регулирующий статус гаражей, не признаваемых недвижимостью. Однако он фактически регламентирует их снос. Компенсация по методичке КУГИ составляет: 46 тыс. рублей за металлический, 63 тыс. — за железобетонный, 67 тыс. — за кирпичный бокс, хотя реальная стоимость часто в несколько раз выше.
Пример: железобетонный бокс Александра Сосновских на территории ГСК «Дружинников ГАИ» экспертиза оценила в 560 тыс. рублей. Участок был предоставлен в 1968 году, но попал в зону строительства ШМСД. Смольнинский районный суд постановил взыскать эту сумму с АО «ЗСД», но апелляция решила применять «прайс» КУГИ, и компенсацию урезали до 80 тыс. рублей.
