В Санкт-Петербурге перепады температур и обильные осадки часто приводят к протечкам кровли. Вода может попасть в квартиру, повредив ремонт и имущество. Как действовать в такой ситуации и на какую компенсацию можно рассчитывать? Юрист Николай Тямшанский дает пошаговую инструкцию для пострадавших.
Из-за чего течет крыша
С технической точки зрения, причин протечки может быть несколько:
- естественный износ кровельных материалов;
- механические повреждения при чистке льда или других работах;
- ошибки при монтаже кровельного пирога;
- скопление большого количества снега и наледи.
Что делать сразу после обнаружения протечки
Первое и самое важное — зафиксировать последствия течи на фото и видео. Эти материалы могут послужить доказательствами при разбирательстве. На снимках должны быть видны не только сама протечка, но и поврежденные обои, мебель, техника — это поможет оценить ущерб.
Осмотр источника течи должна провести управляющая домом организация. Самостоятельно подниматься на крышу жильцам запрещено правилами эксплуатации жилищного фонда, — отмечает Николай Тямшанский.
Для устранения аварии необходимо обратиться в аварийно-диспетчерскую службу своей управляющей компании. Важно записать номер телефона, дату и время звонка, фамилию оператора или номер заявки.
«Эти данные могут быть очень важными для последующего разбирательства», — говорит Тямшанский.
По регламенту, сотрудники УК обязаны осмотреть квартиру в течение 12 часов после обращения и составить акт о последствиях. Саму течь на кровле должны устранить за сутки.
Если в разумный срок (до 3 дней) никто не пришел, направьте в управляющую организацию письменное обращение. Сделать это можно:
- лично, получив отметку о приеме у секретаря;
- заказным письмом с уведомлением;
- через систему ГИС ЖКХ.
Когда акт не выдают более трех дней, следует пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию. «Жилищная инспекция помогает в 95% случаев», — подчеркивает Тямшанский.
Юристы советуют начинать ремонт в квартире только после того, как причина протечки будет устранена, а все повреждения — зафиксированы в акте.
Как правильно составить акт о ущербе
Если представители УК не составили акт в установленный срок, вы вправе сделать это самостоятельно. Для этого потребуются подписи двух соседей — не обязательно собственников, главное, чтобы их можно было при необходимости вызвать для подтверждения.
В акте необходимо детально описать причиненный ущерб: виды отделочных материалов, модели поврежденной техники, состояние мебели. Также должна быть указана конкретная причина залива — например, «протечка кровли из-за повреждения гидроизоляции», а не общие фразы.
«Иногда бывает так, что акты составляют с формулировкой „протечка сверху“ или „причина не ясна“. Все понимают, что речь о кровле, но иногда судья говорит, что нужно техническое заключение, иначе решение не устоит в апелляции», — отмечает Тямшанский.
Если акт составляет управляющая компания, и вы с ним не согласны, не подписывайте его без замечаний. Можно написать: «перечень замечаний к акту прилагается» — и изложить свои претензии на обороте. Или расписаться только возле фразы «Копию акта получил». Сохраните копию документа в любом случае.
Даже при наличии акта от УК вы можете составить свой, более подробный. Копию своего акта необходимо направить управляющей организации для уведомления.
При наличии страховки на жилье нужно обратиться в страховую компанию для оформления случая. «Страховые компании могут занизить стоимость ущерба, оспорить её можно через суд», — отмечает Николай Тямшанский.
Важно: получив выплату по страховке, вы теряете право требовать компенсацию от управляющей компании. Исключение — если страховое возмещение не покрыло весь ущерб.
Оценка ущерба и борьба с плесенью
Для предъявления требований к УК необходимо оценить размер ущерба. Можно сделать это самостоятельно, изучив рыночные цены, но лучше привлечь профессионального оценщика.
«Управляющие организации очень любят занижать стоимость ущерба раз в пять-шесть. Чтобы вам не потерять деньги, необходимо для начала хотя бы изучить цены самостоятельно. Желательно привлечь эксперта-оценщика. И только после этого обращаться в УК за компенсацией», — говорит Тямшанский.
Услуги оценщика в среднем обходятся в 10–20 тысяч рублей. Для больших помещений цена может быть выше.
Если протечки регулярные или потоп был сильным, в квартире может появиться плесень. Это увеличивает стоимость восстановительного ремонта. В такой ситуации стоит заказать микологическую экспертизу, которая стоит около 20 тысяч рублей.
«Микологи не только дают заключение о том, что, условно, эти чёрные пятнышки — именно плесень. Факт наличия плесени влияет на возможность взыскать компенсацию морального вреда. Больше того, микологи дают строительные рекомендации: как правильно плесень устранять. Скорее всего, недостаточно поменять обои, в местах поражения грибком придется отбить всё до кирпича или бетона, использовать противогрибковые средства. Это повышает стоимость восстановительного ремонта на 20-30%», — рассказывает Тямшанский.
Имея на руках отчет оценщика или микологическую экспертизу, вы можете вести переговоры с УК, зная реальную стоимость ремонта.
«Если они вам предложат разумную сумму, пусть даже на 10% меньше, имеет смысл согласиться. Если же от вас будут требовать дополнительных документов и вы видите нежелание платить, на этом этапе стоит обратиться к юристу и составить официальную претензию», — говорит Тямшанский.
Когда дело доходит до суда
По данным общественной организации потребителей «Справедливость», до судов чаще всего доходят споры с городскими жилкомсервисами. Однако в большинстве случаев ущерб возмещается в досудебном порядке.
В суд обращаются, если УК игнорирует запросы, предлагает несоразмерно малые суммы или отказывается платить.
При ущербе до 100 тысяч рублей иск подается мировому судье по месту жительства. Если сумма превышает 100 тысяч, дело рассматривает районный суд. Иск можно подать по месту нахождения ответчика или по своему месту жительства. Срок исковой давности — три года.
Николай Тямшанский рекомендует в случае суда сразу предоставить УК реквизиты счета для добровольного возмещения.
«Управляющая организация в любой момент может как выплатить полностью сумму, которую от нее требуют, так и любую другую сумму. Если она этого не сделает, для судьи это будет аргумент в пользу взыскания большей суммы в качестве компенсации морального вреда, например», — отмечает Тямшанский.
В случае выигрыша суда собственник может получить: возмещение материального ущерба, компенсацию морального вреда (в среднем около 10 тысяч рублей на каждого зарегистрированного), возмещение затрат на оценку, экспертизы и услуги юриста.
«Удивительно, но факт: такие действия приводят к быстрому устранению причины протечек, которые длились годами. Исполнители направляют лучших кровельщиков и сантехников в первую очередь на те адреса, где живут собственники, способные постоять за себя», — подчеркивают в общественной организации.
Краткий алгоритм действий при протечке крыши
- Зафиксируйте течь и повреждения на фото и видео. Не начинайте ремонт до устранения причины и составления акта.
- Позвоните в аварийно-диспетчерскую службу своей управляющей организации.
- Если акт не составлен в течение 3 дней, составьте его самостоятельно с участием двух соседей.
- При наличии страховки обратитесь в страховую компанию.
- Оцените ущерб самостоятельно или с помощью профессионального оценщика.
- При появлении плесени закажите микологическую экспертизу.
- Предложите УК возместить ущерб на основе оценки.
- Если УК отказывается или предлагает неадекватную сумму, составьте претензию с юристом.
- При необходимости обратитесь в суд.
