Что случится со стройками Петербурга после нового Водного кодекса

В России начал действовать обновленный Водный кодекс: теперь капитальное строительство в зонах затопления и подтопления прямо запрещено федеральным законом. Для Петербурга, значительная часть которого расположена у воды, это стало неожиданным вызовом для девелоперов и городских властей.

Федеральный закон № 301, вступивший в силу в начале августа, внес изменения в Водный кодекс РФ и закон «О безопасности гидротехнических сооружений». Ранее запрет на строительство в таких зонах существовал, но был условным — он касался только территорий без инженерной защиты. Теперь пункт 5 статьи 67.1 кодекса формулирует запрет однозначно: в границах зон затопления и подтопления запрещается освоение территорий для строительства капитальных объектов, за исключением работ по инженерной защите.

Зоны затопления и подтопления — это одна из разновидностей зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), перечень которых закреплен в статье 105 Земельного кодекса. Границы этих зон фиксируются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждаются для каждого муниципалитета, в том числе для Петербурга.

Проверить, находится ли участок в зоне подтопления, можно на Градостроительном портале КГА. Для этого в слое «Открытые сведения ИСОГД» нужно выбрать раздел «Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга», затем «Приложение 4» и найти слой «Зоны затопления и подтопления». Кроме того, приложение № 4 к ПЗЗ доступно для скачивания на сайте комитета по градостроительству. Жители других регионов могут обратиться к своим ПЗЗ или заказать выписку в Росреестре, где перечислены все ограничения.

Возможны расхождения между данными ПЗЗ и публичной кадастровой картой Росреестра. Это объясняется тем, что постановление правительства РФ № 360 от 18.04.2014 устанавливает: зоны считаются существующими только с момента внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Как показала проверка «Фонтанки», даже если на карте зона не отображается, в выписке из ЕГРН ограничения и границы соответствуют ПЗЗ. Поэтому при анализе участка стоит ориентироваться именно на выписку.

Некоторые знаковые проекты Петербурга уже столкнулись с новой реальностью. Так, территория между ЗСД, Яхтенной и Камышовой улицами, где планируется строительство нового зоопарка, полностью находится в зоне подтопления. В комитете по инвестициям Смольного сообщили, что изучают последствия изменений и их влияние на проекты. Аналогичная ситуация с туристическим кластером «Санкт-Петербург марина» в Горской — он лишь частично попадает в зону.

На Петровской косе, где предполагается строительство яхт-клуба, в запретной зоне оказались только существующие постройки, которые планируется сохранить. А вот участки под небоскребы «Лахта-2» и «Лахта-3» частично находятся в зоне затопления. На Васильевском острове жилой дом для сотрудников ФСБ на улице Беринга также попал в зону, хотя его архитектурный облик был согласован в 2025 году; разрешение на строительство пока не выдано. Зато второй выход со станции метро «Приморская» находится за границами зоны.

В Курортном районе, у побережья, под ударом оказались участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. Это ставит под вопрос их дальнейшее освоение.

Рынок недвижимости в неопределенности. Представитель крупного застройщика на условиях анонимности признался «Фонтанке», что никто не понимает, как применять новый закон. По одной из версий, застройщикам придется либо отказываться от проектов, либо согласовывать меры против подтопления, но механизм согласования неясен.

Глава «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов пояснил, что запрет касается проектов, не получивших разрешение на строительство до вступления закона в силу. Организация направила в Госдуму предложения по корректировке, но рассмотрит их уже новый созыв.

Первый вариант — вернуть прежнюю редакцию, разрешающую строительство при наличии комплекса инженерной защиты. «Мы предлагаем, чтобы строительство было разрешено, если предусмотрен комплекс мероприятий, которые нейтрализуют воздействие как техногенных, так и природных изменений», — уточнил Белоусов. Второй — ввести переходный период до 1 января 2028 года для проектов с готовой документацией.

Остаются и другие вопросы: распространяется ли запрет на реконструкцию, ведь в законе это слово не упомянуто, но разрешение на строительство для нее нужно. Также непонятно, потребуется ли корректировать петербургские ПЗЗ и проводить новые общественные обсуждения.

Ранее Смольный анонсировал разработку Генеральной схемы берегозащиты по заказу комитета по природопользованию. Этот документ должен определить участки, где необходимы берегоукрепляющие сооружения, и впоследствии войти в Генплан Петербурга.