Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга переживает непростые времена. Для возврата утраченного трафика собственникам объектов необходимо проводить глубокое обновление, что потребует значительных инвестиций, вплоть до миллиардов рублей, отмечают эксперты.
Падение посещаемости стало общероссийской тенденцией. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин сообщил, что трафик в ТЦ страны с 26 января по 1 февраля 2026 года сократился на 11,2% по сравнению с тем же периодом 2025 года и на 15,4% относительно 2024 года. «Кроме того, на фоне снижения покупательной способности и более целевого поведения покупателя стало меньше бесцельных фланирований по ТЦ», — констатировал он.
Сдвиг в сторону малых форматов
Петербургский рынок сегодня насыщен, и потребности в новых крупных проектах нет. Востребованность сместилась в сторону районных и микрорайонных торговых центров, интегрированных в жилые кварталы. «В этом сегменте потенциал для развития сохраняется», — комментирует Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
В ближайшей перспективе ввод новых объектов будет ограничен:
- два ТЦ в составе ЖК «Kronung Новогорелово» (11,8 тыс. кв. м) и «Солнечный Kronung» (3,5 тыс. кв. м);
- комплексы «ЭкоПарк Парнас» (16,7 тыс. кв. м) и вторая очередь «ЭкоПарк Мурино» (8 тыс. кв. м);
- ТЦ «Ю-молл» (4,4 тыс. кв. м) в ЖК «Юнтолово».
Запуск крупных капиталоемких проектов маловероятен из-за сложностей с окупаемостью. Собственники повсеместно сталкиваются с падением покупательной способности, снижением трафика и уходом арендаторов. «Инвестиции в масштабное обновление общих зон могут позволить себе лишь девелоперы наиболее успешных проектов со стабильным трафиком», — отмечает Екатерина Андреева.
Стратегии обновления
Модернизация может быть как комплексной, с заменой инженерных систем и фасадов, так и точечной. «В среднем жизненный цикл объекта составляет 7–8 лет», — говорит Валерий Трушин. Речь может идти о «фейслифтинге» или полной смене концепции и арендаторов.
В текущих экономических условиях распространена стратегия ротации арендаторов и увеличения доли развлекательных и спортивных площадок. «Однако рестораторы не слишком охотно идут в торговые комплексы», — делится наблюдением глава агентства коммерческой недвижимости Lapina Екатерина Лапина.
По оценке Екатерины Андреевой, оптимальным сегодня является соотношение: 30% — развлечения, 70% — классический ритейл и общепит. Привлекательными арендаторами становятся семейные развлекательные центры, спортивные клубы, термальные и киберспортивные площадки. «Тем не менее развлекательная функция в полной мере не может заменить торговую, и правильнее говорить об их сосуществовании», — считает она.
Управляющий партнер ГК «АйБи Групп» Юрий Борисов подтверждает: «И к нам идут покупатели, которые не очень хотят приобретать одежду и другие товары в ПВЗ. Они идут за впечатлениями и атмосферой».
Затраты на преобразования
Стоимость реконструкции, по данным регионального директора департамента торговой недвижимости NF GROUP Евгении Хакбердиевой, варьируется от 30 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Бюджет сильно зависит от объема работ и локации.
Примером успешного обновления стал ремонт фудкорта в ТЦ «Румба». «Это привлекло других операторов, фудхолл стал более привлекательным», — рассказал Юрий Борисов. Ремонт площади в 1 тыс. кв. м обошелся примерно в 60 тыс. рублей за квадратный метр.
Радикальное решение
Самый крайний вариант — редевелопмент, когда торговый центр сносится, а на его месте возводится иной объект, например жилье. «Такие есть и в других районах города», — говорит Екатерина Лапина, имея в виду некоторые ТЦ на проспекте Савушкина. Однако в условиях высокой ставки и экономической неопределенности немногие собственники готовы на такие шаги.
